Emlak satış kiralama ve araç satışlarında dolandırıcılık

Yazar:

3 Haziran 2020

Emlak satış ve kiralama işlemleri ile ikinci el araç alımlarında nelere dikkat edilmeli? Sahte tapu belgesinden nasıl korunabiliriz? Vekalet ile iş görülüyor ise nelere dikkat etmeliyiz? En çok karşılaşılan dolandırıcılık yöntemleri neler?

Emlak satış kiralama ve araç satışlarında dolandırıcılık

Dolandırıcılık suçundan bahsetmemiz için, hile yani nitelikli yalan apaçık ortada olmalıdır. Hile, tamamen kandırmaya, olmazı oldurmaya, yoktan var etmeye, süslü cümleler kullanarak, gerekli hallerde sahte belgeler düzenleyerek mağdurdan faydalanmaya yönelik olup seçimlik hareketlerle işlenebilir.

Kendisine ait olmayan bir emlak veya malı satma veya kiralama yoluyla dolandırıcılık: Kişinin mağduriyetine sebebiyet verecek hilelerden en yaygını, yoktan var ederek gerçekleştirilen dolandırıcılık yöntemidir.

Dünya ve kötü niyet var olduğu sürece bu tip hileli davranışlar sergileyen dolandırıcılarda olacaktır. Bunlardan korunmamızın tek yolu Kanunda ön görülen geçerliliği temsil eden şekil şartlarına uymak ve uyulup uyulmadığına dikkat etmektir.

Deşifre dolandırıcılık röportaj serisinin, kendisine ait emlak, malı – yeri satma – kiralama yoluyla dolandırıcılık konusunu Avukat Ayşe Burcu Özatay‘a sorduk. Değerli bilgiler için kendisine teşekkür ederiz.

Dolandırıcılık suçu ne şekilde karşımıza çıkar?

Dolandırıcılık suçu, basit ve nitelikli olarak ikiye ayrılır. Basit hali uzlaştırma kapsamında ele alınabilir, savcılık makamı suça konu olayı öğrendikten sonra re’ sen gerekli soruşturmayı başlatabilir. Mağdurların da şikayet hakları vardır. Bu hak 8 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Nitelikli hali ise kamuyu ilgilendirir, kamuyu etkiler biçimde oluştuğundan, kamu yararına re’sen görülür.

Bu suçun basit halinin ceza alt sınırı 1 yıldan 5 yıla ve 5000 güne kadar adli para cezası olmak üzere, nitelikli hali ise altı sınırı 3 yıldan 10 yıla ve 5000 günlük adli para cezası ile cezalandırılır.

Dolandırıcılık suçunun nitelikli halleri nelerdir?

Dolandırıcılık suçunun nitelikli halinin şartları maddede açıkça sıralanmıştır. Nitelikli dolandırıcılık suçu, TCK’nın 158. Maddesinde düzenlenmiştir. Nitelikli dolandırıcılık suçu, dolandırıcılık teşkil eden fiilin şu şekillerde işlenmesi halinde söz konusu olur:

Dinin istismar edilmesi,
Kişinin içinde bulunduğu zor durumdan yararlanılması,
Kişinin algılama yeteneğinin zayıflığından faydalanılması,
Kamu kurum veya kuruluşlarının araç olarak kullanılması veya bu kurumların zararına işlenmesi,
Basın-yayın kuruluşlarının sağladığı kolaylıklardan yararlanarak işlenmesi,
Bilişim sistemlerinin, banka veya kredi kurumlarının araç olarak kullanılması,
Ticari faaliyet sırasında işlenmesi,
Serbest meslek sahibinin mesleğine duyulan güveni kötüye kullanarak işlemesi,
Sigorta bedelini almak maksadıyla işlenmesi.

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kamu kurum ve kuruluşlarına olan inanç ile kişinin iyi niyetinin suiistimal edilerek, zor durumundan faydalanarak bu suçun işlenmesi halinde, artık uzlaşmadan bahsetmemiz söz konusu olamaz.

Dolandırıcılık suçunu unsurları nelerdir?

Suçun hareketlerini ve oluş biçimini değerlendirirken, öncelikle aranması gereken özellik kötü niyettir. Her somut olayda farklı oluş biçimi ile karşımıza çıkabileceği gibi, her somut olayda kişi veya kişilerin, mağdur veya mağdurlar yaratacak şekilde, kötü niyet göstererek, haksız menfaat ve çıkar sağlama istekleridir.

Dolandırıldığımızı nasıl anlarız?

Basit yalan kişiyi kandırmaya yönelik iken, nitelikli yalan güveni suiistimal etme yoluyla kişinin iradesinin hileli davranış doğrultusunda, gerçeklikten sapış açısıdır. Açının dikliğine göre ve saptırılma şekillerine göre nitelikli halleri değerlendirilerek cezada artırım ya da indirim yoluna gidilebilir. Hilenin temel amacı, mağduru yanıltmak suretiyle gerçeğe erişimini kesmek ya da gerçeği sanrı gösterircesine sunmaktır.

Konut satışları düşer mi? — Emlak satış kiralama ve araç satışlarında dolandırıcılık

Kendisine ait olmayan emlak, yeri, malı satma veya kiralama yoluyla dolandırıcılık suçuna karşı dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Kişinin mağduriyetine sebebiyet verecek hilelerden en yaygını, yoktan var ederek, Kendisine ait olmayan yeri, malı satma veya kiralama yoluyla gerçekleştirilen dolandırıcılık yöntemidir. Mağdurun bilgi ve eğitimine göre sahte belgeler hazırlayarak, hileli davranışın gerçek zannedilmesine olan inancın artırılması mümkündür.

Sahte tapu belgesinden nasıl korunabiliriz?

Tapu belgesinden şüphelenmemiz için bir sebep olmayabilir ancak tapuya güven ilkesinden yola çıkarak ilgili kişi sıfatıyla tapuda sorgulamamız gerekir.

Emlak satışlarında vekalet ile iş görülüyor ise nelere dikkat etmeliyiz?

Ev sahibi yerine emlakçıdan, ya da ev sahibinin yetkilendirdiği bir kimseden ev kiralamış olmamız dolandırıldığımız anlamına gelmez. Yetkilendirilmiş kimse gerçek malik adına iş görmektedir. Gerçek Malik meydana gelen tasarruftan haberdardır. Şekil şartına uygun yapılacak kira kontratında, kiranın ödeneceği banka IBAN numarasının, gerçek tasarruf hak sahibi, yani malik olmasına dikkat etmemiz gerekir. Vekalet ile gerçekleştirilen bir satış söz konusu ise, vekalet geçerli ise kanuna uygundur. Noter nezdinde yapılan bir vekalet şekil şartına uygun kabul edilir. Alan mağdur değil, iyi niyetli 3. Kişidir.

Belgede sahtecilik suçu ile dolandırıcılık suçu daima birlikte mi işlenir?

Son trend dolandırıcılık yöntemlerinden birisi de suçun nitelikli halini, yakalanma halinde basite uyarlamak amaçlıdır. Örneğin sahte bir tapu belgesini size vermek ile, whatsapp uygulaması üzerinden sahte tapu fotoğrafını size göndermek aynı değildir.

Dolandırıcılık suçuna konu kötü niyet içeren hile söz konusu olsa da sahte tapu değil, sahte tapunun fotoğrafı hazırlanmış kabul edilir. Böyle bir durumda belgede sahtecilik suçundan söz etmek mümkün değildir.

Ancak mağdurun gördüğü fotoğrafa inanarak dolandırıldığını, bunu yapan da bir emlakçı ya da Müteahhit ise “Serbest meslek sahibinin mesleğine duyulan güveni kötüye kullanarak işlemesi” maddesine dayanarak yine nitelikli halden söz etmek mümkün olacaktır.

Güveni kötüye kullanmaktan bahsetmişken ‘meslek erbaplarının da bu suçu işleyebileceği mümkün’ diyebilir miyiz?

Elbette mümkün. Suçun failinin mesleği ya da kimliği önemli değil. Fail seçimlik, aldatan, hileli hareketler ile mağdura zarar verici, kendisine menfaat sağlayan tutum sergilediği anda suçu işlemiş olur. Kendi Mesleğinden ötürü bu suçu işleyen kimse, suçun Nitelikli halini gerçekleştirmiş sayılır. Cezası artırılır.

Devlet arazilerinin de dolandırmak amaçlı kiralanması mümkün müdür? Bu durumda ne yapmak gerekir?

Kırsal yerleşim yerlerinde devlete ait arazileri kendisininmiş gibi gösterip, kiraya veren kişilere dahi rastlamak maalesef mümkün. Kiraladığınızı zannederek, bu araziler üzerinde kuracağınız tesislerin, yine aynı kişiler tarafından ört bas etmek için yıkılması da mümkün.

Kısaca belirtmek gerekir ki:

Bir yeri kiralarken mümkünse tapuyu görelim
Mümkünse tapu müdürlüğüne gidip sorgulayalım
İllaki şekil şartına uygun kira kontratı yapalım
Önceki sonraki halleri başlıklı fotoğraflar çekelim
Üşenmeyelim, her şeyi kalem kalem yazalım.
Kira bedellerini banka havalesi ile mal sahibine açıklamalı olarak yollayalım.
Arazi üzerine yaptıracağımız sondaj, demir işçiliği, çit çekme vs. gibi işlemler için adımıza faturalarımızı alıp saklayalım.
Yıkılan tesisimiz yerine gelmese de mağduriyetimiz ve kaybımız ancak bu şekilde tespit edilebilir.

Taşınırlar için durum benzer midir?

Taşınırlar içinde durum benzerdir. Ancak elimizden çıkmış mal bizim gönül rızamız ile çıkmış ise malı elinde bulunduran taraf emin sıfatıyla zilyettir. Sadece elimizden çıkma sebebinin oluş biçimine bakmak gerekir. Hileli davranış ve nitelikli yalanla elimizden alınmış eşyalar dolandırıcılık suçuna konudur. Söz konusu mal yükte hafif pahada ağır ziynet türü bir eşya ise, ederini talep etmek mümkün olacaktır ancak özel bir takı için takıya ait eskiz çalışmalarının da elimizde bulunması gerekir.

Araç satışlarında dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Araç satışı şekil şartına tabi olup, Noter kanalıyla gerçekleşmektedir. Diyelim ki uygun aracı bulduk, Önce Yetkili servis ya da TSE belgeli kontrol noktalarına giderek alacağımız araca ekspertiz yaptırmamız gerekir. Daha sonra aracın sorunsuz olduğunu gösteren ekspertiz raporu ile noter satışına gitmek gerekir. Araca ait tüm vergi borçları ve trafik cezaları da kontrol edilip ödendikten sonra satış işlemi gerçekleşebilir.

Dikkat edilmesi gereken hususlardan bir tanesi de para transferi alıcı ve satıcı arasında banka üzerinden gerçekleşiyor ise, kullanılan hesaplarda bu iki kişinin ismi dışında başkaca isim, muhatap olmamalıdır. Yok kızım yollayacak, yok oğlum yollayacak gibi tekliflere itibar etmemek lazım. Verilen talimat geri alındığı taktirde dolandırılmış oluruz.

Bazen de samimiyete dayanarak, satışı üzerine sonra geçirelim diyen bir kimseden aldığımız aracında o kişiye bile ait olmadığını öğrenebiliriz. Şaşılası ama maalesef en sık yaşanan yöntemlerden biridir.

Aniden hayatımıza giren babacan bir ağabey sıkıştığı ya da bizim ihtiyacımız olduğu için, işimiz görülsün diye bize aracını vermek ister. Bu tip güzel ağabeylerin genelde boşanamadıkları bir eşleri olur ve üstümüze hemen trafik tescili gerçekleştiremez.

Bizden taksit yoluyla paramızı üzmeden alırken bir de bakmışız ağabey telefonlara çıkmıyor ve araç başkasına ait. Bu durumda derhal suç duyurusunda bulunmak gerekir. Şayet bu güzel Ağabey gerçekten var olmuş ise de yine şekil şartına uygun olarak, Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi yapmamız gerekir.

Bu dolandırıcılık türünün diğer dolandırıcılık türlerine göre yaygınlığı nedir? Örnek verebilir misiniz ve ne yapmak gerekir?

Maalesef sıkça rastlanmaktadır. Tapuya güven ilkesi nedeniyle daha da yaygın yaşanmaktadır.

Vatandaşa tapunun gösterildiği anda suçun icra hareketleri aslında başlamış olur. Sahte tapu belgede sahtecilik suçuna da konudur. Ancak son yöntem olarak tapu yerine daha önce de bahsettiğimiz gibi tapu fotoğrafı gösterilmekte ya da internet üzerinden”yeni eviniz hayırlı olsun” mesajı ile fotoğraf gönderilmektedir. Hatta beraberinde sözde devam eden bir satışa ait tapu müdürlüğünden gelen bir mesaj ile güven arttırılır.

Özellikle “alım sırasında sizi yormayalım, bize vekalet verin, biz hallederiz, şuraya şu parayı yatırın mesaj gelince” vs gibi dostane yaklaşımlarla, ne olduğundan haberdar olmayan iyi niyetli 3. Kişiler adına alınmış vekaletlerle mağdurlar kandırılmaktadır. Bu durumda kimseye yardım olsun diye vekalet almayı kabul etmemeliyiz. Ayrıca tapuya bizzat kendimiz gidip, Alış verişi tamamlamamız gerekir.

Ödemelerin şahitler eşliğinde, makbuz karşılığında yapılması bir tercih ise de ispat yönünden banka aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır. Dolandırıldığımızı anladığımız anda elimizdeki tüm sözleşme, yazışma, dekont makbuz, sahte tapu belgesi ya da fotoğrafıyla derhal en yakın Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunmamız ve de Asliye Hukuk Mahkemesinde ödediğimiz paraları geri alabilmek amaçlı haksız fiilden kaynaklanan Tazminat davası açmamız gerekir.

Başkasına ait bir daireyi, daire numaralarını karıştırmış gibi kiraya veren kişilerden yaptıkları Kira kontratını ve de yapılmış ödemeleri ivedilikle almak aksi halde, derhal 154/1 hakkı olmayan yere tecavüz suçu kapsamında derhal en yakın kolluk kuvvetine ya da Cumhuriyet Başsavcılğı’na suç duyurusunda bulunmaları gerekir.

Örneklerle çeşitlendirmeye çalıştığımız üzere, ispatı ve takibi zor olduğu için yaygın bir suç tipidir. Kanun Koyucunun, Vatandaşlarımızı korumak için uygun gördüğü şekil şartlarına uymamız esasen yeterli olacaktır. Noter ve hatta Avukat vasıtası ile işlem yapmak, Tapuya Güven ilkesi ile Tapu Müdürlüklerinde bizzat işlem yapmak gerekir. İyi niyet bir yere kadar deyip işimizi baştan sona takip etmemiz gerekir.

Başkasının malını kiraya veren ve de satan gibi başkasına ait bilgilerle yerinizi kiralayan kimselerde günümüzde oldukça yaygındır. Sahte yetki belgesi, Mühür, Vergi Levhası ile, Taşınmazınızı kiralamak isteyen ya da kimseler içinde geç kalmadan suç duyurusunda bulunmak, kiralamış kişiler içinde suç duyurusu ile eş zamanlı tahliye talepli icra takibi başlatmak gerekir.

Cezaları nelerdir?

TCK m.157 Hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp, onun veya başkasının zararına olarak, kendisine veya başkasına bir yarar sağlayan kişiye bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adli para cezası verilir.

Yukarıda bahsettiğimiz hallerde Nitelikli halin karşımıza çıkması mümkündür. Her somut olay ayrı değerlendirilmelidir. Ancak suçun nitelikli halinde verilecek olan ceza üç yıldan on yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adlipara cezasına hükmolunur. Ancak, kamu kurum ve kuruluşları, bankalar, sigorta kurumu karıştırılarak, bu kurumlarında zarar görmesine sebep vererek, ya da şüphelinin kendisini bu kurum ve kuruluşlarda çalışıyor gibi tanıtması hallerinde hapis cezasının alt sınırı dört yıldan, adli para cezasının miktarı suçtan elde edilen menfaatin iki katından az olamaz.

Bizi dolandıran kişi bizden alacağını tahsil edemediği için böyle bir yol seçerse, dolandırıcılığın, bir hukuki ilişkiye dayanan alacağı tahsil amacıyla işlenmesi nedeniyle, şikayet üzerine, altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur. dolandırılan kimsenin şikayette bulunması gerekir. Ancak takibi şikayete bağlı bir suç değildir. Savcılık makamı dolandırıcılıktan haberdar olduğu anda re’sen soruşturmayı başlatır ve kamu yararı görüyorsa dava açar. Mal varlığına karşı işlenen bir suç olduğu için zararın giderilmesi ile etkin pişmanlıktan faydalanmak mümkündür.

Dolandırıcılık suçunu işleyen ve ya azmettiren kişi, Soruşturma devam ederken etkin pişmanlık gösterir ise alacağı cezası 2/3, dava açıldıktan sonra etkin pişmanlık gösterirse ½ oranında indirim yapılır. Suçun teşebbüs aşamasında kalması halinde de etkin pişmanlık değil Gönüllü vazgeçme hükümleri uygulanır.

Bu suç uzlaşma kapsamında mıdır?

Türk Ceza Kanununun 157. Maddesi kapsamındaki, basit dolandırıcılık, 02/12/2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 Sayılı Yasanın 34. Maddesinde yapılan düzenleme ile uzlaştırma kapsamına alınmıştır. Uzlaştırma işlemi soruşturma sırasında yapılır. Uzlaşmanın olumlu ya da olumsuz olması halinde, Uzlaştırmacı tarafından düzenlenen raporla, bu süreç son bulur.

Uzlaşma sırasında, Müşteki yani şikayet eden zararın giderilmesini talep edebilir. Olumlu olması halinde soruşturma ortadan kalkabileceği gibi, Savcılık makamı gerekli görürse kamu davası da açabilir. TCK.nın 158.maddesi kapsamındaki Nitelikli Dolandırıcılık suçları ise uzlaştırma kapsamında değildir. Kamu yararına dava açılır.

Yargıtay’ın bakış açısı nedir?

Her somut olayı kendine özgü değerlendirmek gerekir. Olayın oluş biçimi, suçun basit mi nitelikli mi olduğu, örgüt halinde mi işlendiği, gönüllü vazgeçme ya da etkin pişmanlık hükümleri uygulanabilir mi, zararın giderilip giderilmediği, vs değerlendirilir. Yargıtay da Hukukun temel prensiplerine ve mevzuata uygun bakış açısıyla ele almaktadır.

Biyografi: Av. Ayşe Burcu Özatay

Av. Ayşe Burcu Özatay 1977 İzmir doğumludur. Sırasıyla: Emlak Bankası İlkokulu. Özel Çakabey Koleji, İzmir Özel Türk Koleji ve izmir Gazi Lisesi Mezunudur.

Londra’da Greenwich Üniversitesi bünyesinde İngilizce öğretmeni olduktan sonra aftan faydalanarak daha önce devam ettği Hukuk Fakültesine geri dönerek, 2016 yılında Yaşar Üniversitesi’n den mezun olmuştur.

Öğretmenlik ve hukuk kariyeri yanı sıra emlak sektöründe de gerekli belgeleri almış bulunmaktadır. Taşınmaz kira ve satış mevzusuna hakimdir. Aile şirketi ile inşaat sektöründe de yer almaktadır. Avukatlık mesleğine kurucu avukat olarak Başaran Hukuk Bürosun da başlamıştır. Ağırlıklı olarak: Ceza, Aile, Ticaret, İcra ve Vergi Hukuku alanlarında çalışmaktadır. Evli ve bir erkek çocuğu annesidir.