Gayrimenkul sektörünün genel sorunlarını, seçimlerin sektöre etkilerini, ekspertiz süreci, doğru fiyatlandırma ve pazarlamanın önemi gibi konuları sektörün lider markalarından Remax Aqua’nın Broker’ı Gökben İnce ile masaya yatırdık.
Röportaj | Gökben İnce
Emlak sektöründe güven sorunu
Gayrimenkul firmalarına ve danışmanlarına güven problemi yaşanıyor.
Misyonunuzun bir parçası olarak alıcı ve satıcıyı bir araya getirme noktasında, günümüzde giderek kalabalıklaşan gayrimenkul sektörü içinde ne gibi problemlerle karşılaşıyorsunuz. Bizimle paylaşır mısınız?
Kontrolsüz şekilde çoğalan, merdiven altı tabir ettiğimiz gayrimenkul firmalarının vurgun politikaları sektörde ciddi problemlerle karşılaşmamıza neden oluyor. Mevcutta müşterilerin büyük çoğunluğu, mülk sahibinin mülkünün üzerinden, adil olmayan hizmet bedelleri alınmasından son derece rahatsız. Bunun yanı sıra birden fazla firmada satışa sunulan mülkün, firmalar arasındaki fiyat farklılıkları da sektöre olan güvensizliği artırıyor. Şeffaf olmayan hizmet bedelleri, yanlış fiyatlandırma politikaları, mülkü alacak olanı da satacak olanı da sektörden uzaklaştırmakta. Mortgage sistemi hakim oldukça, sektöre yasal düzenlemeler getirildikçe, sorumlulukların artması nedeni ile gayrimenkul değerlemesinden, sigortalamasına kadar bir çok alanda işin uzmanlarına ihtiyaç duyulacaktır. Bu zincirleme işleyişte sistemin gerisinde kalan, niteliksiz firmaların sektör içerisinde ayakta kalması çok zorlaşacak. Aynı zamanda çoğalan bu şirketlerin bilgi ve donanım eksikliği, işe gereken önemi vermemesi, tabi ki zamanla kurumsal gayrimenkul şirketlerin daha ön plana çıkmasına, daha çok tercih edilmesine neden olacak. İlerleyen süreçte pazarlama stratejilerine daha fazla önem verilecek ve doğru fiyat üzerinden doğru alıcıya daha kısa sürede satış gerçekleştirmenin yolu sağlanacak. Rekabet o yöne doğru gidiyor.
Gayrimenkulde hangi faktörler fiyatı etkilemektedir?
Gayrimenkul sektöründe yaşanan proje yarışı, risk almak istemeyen şirketleri fizibilite araştırmalarına yöneltiyor. İnşaat firmaları yatırım konusunda daha bilinçli. Çünkü proje başlı başına bir fizibilite gerektirmektedir. Tüketici ihtiyaçlarının iyi belirlenmesi proje satışını kolaşlaştırıyor. Fiyatı etkileyen bazı faktörler şöyle sıralanabilir:
Doğru lokasyon, başarılı bir yatırım yapmak isteyen kişiler, doğru yerde doğru projede olmak istiyor.
Sosyal olanaklar, Tüketiciler tenis kortu, havuzu, fitness salonu olan gayrimenkule daha fazla fiyat ödemeye hazır ve istekli durumdalar.
AVM etkisi, Özellikle büyük şehirlerde yaşayan insanlar AVM’ye yakın gayrimenkul tercih ederken, Anadolu’da sağlık hizmetleri, hastaneye yakınlık gibi kriterler göz önünde tutuluyor.
Markalı konut projelerinin değer artışı, genel konut projelerine oranla daha yüksek.
Pazarlama faktörü: Projenin fizibilite aşamasında proje oluşturulurken mutlaka pazarlama satış stratejileri de planlanmalı. Bu noktada özellikle kurumsal gayrimenkul firmaları ve profesyonel danışmanlardan destek alınmalı.
Arsa satın almak gerçekten iyi bir yatırım mı?
Yatırım yapmak ve tasarruflarınızı değerlendirmek, sektörün dinamiklerine hakim olmak ve işin mantığını anlamaktan geçiyor. Doğru gayrimenkul danışmanı ve hedefe yönelik araştırmayla tüm enstrümanlara yatırım yapabilirsiniz. Uzun vadede arsa yatırımı daima kazandırır.
Gayrimenkul değerinin tespit edilmesi, ekspertiz süreci, fiyatın belirlenmesi nasıl yapılar neden önemlidir?
Gayrimenkul değerinin tespit edilmesi için öncelikle, mutlaka gayrimenkul yerinde görülmesi gerekmektedir. Telefonda mülkü görmeden fiyat belirlenmesi olanaksızdır. Fiyatın yanlış belirlenmesi gayrimenkul satış sürecini uzatır ve satışı engeller.
Bir mülkün acil satış fiyatı ve adil satış fiyatı olmak üzere iki tür fiyatı vardır.
Acil satış maksimum 10 günlük süreçte satış fiyatıdır.
Adil satış fiyatı ise, emsal mülkler ve satılmış mülkler baz alınarak belirlenen rayiç değerdir. Yanlış fiyatlandırılmış, rayicinden yüksek fiyatlı mülklerin satışı neredeyse imkansızdır.
Neden kurumsal gayrimenkul şirketleri tercih edilmeli?
Öncelikle, kurumsal gayrimenkul firmaları sürekli eğitim ile danışmanların bilgilerini güncel tutmaya çalışır. Yenilikleri takip eder ve düzenli toplantılar yaparak, gelişmelerden danışmanlarının haberdar olmalarını sağlar. Standart hizmet bedeli alır ve şeffaf bir zemin üzerinde yazılı olarak çalışır. Dolayısıyla inişli çıkışlı fiyatlar yerini, doğru ekspertiz sonucu doğru fiyata bırakır. Mülkünü satmak isteyeni de mülk almak isteyeni de güvenli bir zeminde buluşturur. Marka kimliği olması nedeni ile, illegal ya da markaya aykırı davranış ve faaliyet gösteremez. Pazarlama stratejileri üreterek, mülkün tanıtımını kolaylaştırır ve çok sayıda kişiye ulaşmayı hedefler.
Son olarak seçim sonrası ekonomik belirsizlikten birçok sektör etkilendi. Gayrimenkul sektörü etkilendi mi, ne yönde etkilendi?
Baktığınız zaman var olan siyasi istikrarsızlık ekonomide belirsizlikle beraber, yatırımcıları güvenli bir liman arayışına itti. Yüzeysel olarak piyasa bu buhrandan etkilenmiş gibi görünse de gayrimenkul sektöründe her kriz bir fırsattır aslında. Yatırımcıların tercihi altın, Euro, Dolar’dan ziyade gayrimenkul üzerine olduğu görülmektedir.
[divider]
Biyografi: Gökben İnce
1977 doğumlu. 9 Eylül Üniversitesi İktisat Bölümü mezunu. 15 yıllık Bankacılık hayatında çeşitli birimlerde çalışmış, son 5 yılını ise yönetici olarak sürdürmüş. Profesyonel iş hayatına Aralık 2013 itibariyle REMAX Gayrimenkul’de devam etmektedir.
[divider]
