Türkiye’de emlak balonu oluştu mu?

Son yıllarda emlak sektöründe sık sık dile getirilmeye başlanan ‘fiyat balonu oluştu mu’ sorusu artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye başladı. 2014 yılında ilk hazırladığı rapor ile bu soruya yanıt veren uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman & Wakefield, ikinci raporunu yayınladı.

emlak

Türkiye gayrimenkul sektörüne ilişkin son yıllarda ciddi tartışmalara neden olan ‘Emlak pazarında fiyat balonu varlığı’ gündemdeki yerini koruyor. Hazırladığı uluslararası ve ulusal raporlar ile sektöre katma değer yaratmaya devam eden Cushman & Wakefield, ilkini 2014 yılında yayımladığı “Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu” analizini IMF ve OECD verileri ile genişletti. Global verilerle yeni bir perspektif kazanan raporda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu bir kez daha masaya yatırıldı.

Kentsel dönüşüm, ikinci el konut fiyatlarını uçurdu

Raporda, küresel piyasalarda emlak fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildi. İki yıl önce yayınlanan rapordan farklı olarak uluslararası piyasalar ile bir karşılaştırma yapmak adına IMF verileri ile Türkiye verileri karşılaştırıldı. Türkiye genelindeki konut fiyatları iller, İstanbul ise ilçeler bazında yorumlanarak araştırmanın içeriği daha da zenginleştirildi.


Fiyatlardaki artış ekonomi için risk oluşturmuyor

Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti. Küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti ve şöyle devam etti: “Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.”

2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu ifade ediliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı – Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor.

Kentsel dönüşüm satış ve kira fiyatlarını artırdı

Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmektedir. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı.

Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor.

Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı ve bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını belirtti.


Konutta geri dönüş süresi 16 yıldan 18 yıla yükseldi

Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı.

Raporda, Türkiye’nin verileri IMF verileri ile kıyaslandı ve Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer aldı. Ayrıca fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri olarak lanse edildi.

Türkiye’de ikinci el fiyatları ve kiralar olarak bakıldığında diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği ifade edildi.

Türkiye konut fiyatları artışında dünyada 6’ncı sırada

2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldi.

Türkiye’de emlak fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop bulunuyor.

Fiyat artışında İstanbul’un Kadıköy ilçesi lider


2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.


Editor
İndigo Dergisi Haber Merkezi | İndigo Dergisi, 18 yıldır yayın hayatında olan bağımsız bir medya kuruluşudur. İlkelerinden ödün vermeden tarafsız yayıncılık anlayışı ile çalışmaktadır. 2005 yılında kurulan İndigo Dergisi, indigodergisi.com web sitesi üzerinden tamamen dijital ortamda günlük yayın yapmaktadır. Aynı zamanda Türkiye’nin ilk internet haber dergisi olmakla birlikte, tüm yayın kadrosu ve okurlarıyla birlikte sürekli gelişmektedir. İndigo Dergisi’nin amacı; gidişatı ve tabuları sorgulayarak, kamuoyu oluşturarak farkındalık yaratmaktır. Vizyonu; okuyucularında sosyal sorumluluk bilinci geliştirerek toplumun olumlu yönde değişimine katkıda bulunmaktır. Temel değerleri; dürüst, sağduyulu, barışçıl ve sosyal sorumluluklarının bilincinde olmaktır. İndigo Dergisi, Türkiye’nin saygın İnternet yayınlarından biri olarak; iletişim özgürlüğünü halkın gerçekleri öğrenme hakkı olarak kabul etmekte; Basın Meslek İlkeleri ve Türkiye Gazetecileri Hak ve Sorumluluk Bildirgesi’ne uymayı taahhüt eder. İlaveten İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’ni benimsemekte ve yayın içeriğinde de bu bildiriyi göz önünde bulundurmaktadır. Buradan hareketle herkesin ırk, renk, cinsiyet, dil, din, siyasi veya diğer herhangi bir milli veya içtimai menşe, servet, doğuş veya herhangi diğer bir fark gözetilmeksizin eşitliğine ve özgürlüğüne inanmaktadır. İndigo Dergisi, Türkiye Cumhuriyeti çıkarlarına ters düşen; milli haysiyetimizi ve değerlerimizi karalayan, küçümseyen ya da bunlara zarar verebilecek nitelikte hiçbir yazıya yer vermez. İlkelerinden ödün vermeyen şeffaf yayıncılık anlayışını desteklemektedir. Herhangi bir çıkar grubu, örgüt, ideoloji, politik veya dini; hiçbir oluşumun parçası değildir. Köşe yazarlarımızın yazdıkları fikirler, kendi özgür düşünceleridir; İndigo Dergisi yayın politikası dahilinde değerlendirilir ve yayın ilkeleri ile çelişmediği müddetçe, düşünce ve ifade özgürlüğünü teşvik ederek yayına alınır. İndigo Dergisi, sunduğu tüm bilgilerin doğruluğunu teyit ve kontrol eder; bu bilgilerin geçerliliğine son derece önem verir.