Milyonlarca kişinin ortak sorunu hızla artan kiralar. Yeni ev arayanlar bütçesine göre ev bulamıyor, kiracılar ise zam baskısı ile mücadele ediliyor. Kira artışlarına yönelik olarak geçtiğimiz yıl getirilen yasal düzenleme ise yaklaşık 3 ay sonra sona erecek. O tarihten sonra kira artışlarının nasıl gerçekleşeceği ise bilinmiyor.
Kiracılar ‘Temmuz’ paniğinde: Yüzde 25 zam sınırı kalkınca ne olacak?
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre yaşanan bu sorun karşısında kiracıları korumak için geçen yaz önemli bir yasal düzenleme yapıldı ve kira artışına yüzde 25 zam sınırı getirildi. 1 yıl süreli düzenleme yaklaşık 3 ay sonra sona erecek. Süre yaklaştıkça vatandaşın aklındaki soru işaretleri de arttı. Hangi tarihten sonra sınırlama olmayacak, ev sahipleri bu tarihten sonra zam oranını nasıl belirleyecek, kiracıların hakları neler olacak?
Kiraya yüzde 25 zam sınırı ne zaman sona erecek?
Kiralardaki fahiş artış sonrası yasal düzenlemeye gidildi ve konutlarda kira artışına sınırlama getirildi. Bu yasa ile “11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (1 Temmuz dahil) yenilenen sözleşmelerde, kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak” denildi. Yeni bir düzenleme olmazsa 1 Temmuz sonrası sınırlama sona erecek. 30 Haziran’da, 1 Temmuz’da sözleşmesi yenilenen kiracılar ikinci kez zam sınırı uygulanmasından faydanırken,2 Temmuz ve sonrasında sözleşme yenileyenler kapsam dışı sayılacak. Bir gün farkla zam oranında büyük fark yaşanacak.
1 Temmuz sonrası tüm kiracılara zam yapılacak mı?
Düzenlemenin sona ermesi bu tarihte zam olacağı anlamına gelmiyor. Ev sahipleri kira artışını yılda bir kez, sözleşme yenileme döneminde yapabilir.
Yeni dönemde kira artışı nasıl hesaplanacak? Ev sahibi istediği oranı belirleyecek mi?
Düzenleme öncesi olduğu gibi, sonrasında da keyfi oran belirlenmesi yasal değil. 1 Temmuz’dan sonra, sınırlama öncesinde olduğu gibi Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ dikkate alınacak. Mesela son açıklanan şubat ayı enflasyon verilerine göre bu oran yüzde 71.83 olarak gerçekleşti. Eğer bir kira zam sınırlaması olmasaydı, sözleşme yenilendiğinde 3 bin liralık kira 5 bin 155 lira, 5 bin liralık kira 8 bin 591 lira olacaktı. Yüzde 25 zam sınırı ile 3 bin liralık kira 3 bin 750, 5 bin liralık lira 6 bin 250 lira oldu.
Geçmiş dönem zam farkı istenebilir mi?
1 yıl boyunca yüzde 25 zam sınırına uyan bir ev sahibi ‘uygulama bitti, geçen yıl yapamadığım zammı şimdi istiyorum’ diyemez.
Ev sahiplerinin sözleşme yenileme döneminde ‘evimden çık’ deme hakkı var mı?
Ev sahipleri istediği zaman ‘evimden çık’ diyemez. Ancak kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir. İhtiyacım var dedikten sonra, evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz. Kiralarsa eski kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır. 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Bunun yanında evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Bu durumda ya 6 ay, ya da bir sonraki sözleşme dönemine kadar zaman verilir. Tarafların anlaşamaması halinde tahliye davaları ortalama 2-2.5 yıl sürebilir.
Kiraya tavan uygulaması getirilebilir mi?
Kiralama tutarları ve kira artışları kamu otoritesi tarafından belirlenecek ve kira tavanı uygulaması yapılacaktır. Böylece, özellikle salgın sonrasından bu yana makul seviyelerin çok ötesinde artış gösteren kira enflasyonunu dizginleyeceğiz” ifadelerini kullandı. Bu açıklamaya göre bazı kişiler sadece kiralanması amacı ile konut üretecek.
Mevcut kanunda kiracı mı ev sahibi mi korunuyor?
Türk Borçlar Kanunu 2011 yılında tamamen yenilendi. Bu kanun kiracıyı zayıf taraf görme ön kabulü ile güçlü ev sahibi karşısında kiracının haklarını korumayı amaçladı.
Yeni Kanun, düzenlendiği dönemin ekonomik yapısını göz önüne alarak ve istikrar ekonomisine göre, kira sözleşmelerine 5 yıl boyunca sadece ekonomik değişimleri dikkate alarak bir önceki yıl kirasına TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek üzere artış yapılabileceğini hükme bağladı. Yani civarda bir AVM ya da metro açılsa da havaalanı taşınsa da kazı ve inşaat ya da benzeri sebeplerle kira rayiçleri artı/eksi çok değişse de ancak 5 yılda bir yeniden değerleme yapılabilecek ara dönemde sadece enflasyon kadar artış yapılabilecekti. Ve bu kural emredici yani kesin şekilde ihdas edildi. Böylece mahkemelerin iş yükünün artmaması da amaçlandı.
800 TL kirayı 5 bin TL’ye yükselten ev sahibi serbest kaldı800 TL kirayı 5 bin TL’ye yükselten ev sahibi serbest kaldı
Oysa önceki Yasa döneminde kontrat süresinin 1. yılından sonraki ekonomik verilere göre artış yapma sınır ve şartı varken ondan sonraki yıldan itibaren kira tespit davası açılabiliyordu. Konut piyasasının son 3-4 yıldaki hızlı değişimiyle fahiş fiyatlara ulaşması üzerine 5 yılda bir yeniden değerleme yapmak değişim hızını yakalayamadı ve ev sahipleri kiracıyı 5 yıldan önce çıkarıp rayiçten kiraya vermek için hukukun sınırlarını zorlamaya başladı ve bazen de hukuksuz işler yaptı. Sorun buradan başladı esasında…
Yüzde 25 kira artışına uyuldu mu, sorunlar çözüldü mü?
Bu düzenleme emredici nitelikte olduğundan mal sahibi tarafı için bağlayıcı oldu. Lakin bu kez ev sahipleri, sözde satış, aile bireyleri ihtiyacı, sözleşmeye aykırılık gibi bahanelerle kiracıyı rahatsız ederek, yüzde 25’ten ve hatta enflasyondan bile daha fazla kira almaya çalıştı. Ya da 5 yıldan önce tahliye etmek için şartları zorlamaya başladı ve bunda başarılı olanların oranı hiç de az olmadı. Bununla birlikte yine de kiracılar yenilenen sözleşmelerle ilgili bu yüzde 25 tavan sınırlamasının doğurduğu güven ortamında ya sadece yüzde 25 oranında zam yaptı ya da ev sahibinin rayice göre taleplerine ya da yeni kiralamanın el yakan fiyatlarına maruz kalmadan biraz daha dengeli, ortada bir artışa ev sahiplerini ikna edebildi.
Yeni kiralamalarda yüzde 25 veya başka bir tavan var mı, olabilir mi?
Yeni kiralamalar için yüzde 25 veya başka bir tavan sınırı getirilmedi. Böyle olunca kimi mal sahiplerinde kiracıyı çıkarıp kontratı 2-3 misli rakamdan yenileme iştahı daha da kabardı. Tabi bunda, daha yüksek yıllık kira üzerinden daha fazla emlak komisyonu almak isteyen, piyasayı domine eden (elbette istisnaları var) emlakçıların rolü de küçümsenemez!
Kiraya tavan uygulaması getirilebilir mi?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş tarafların serbest iradeleri ile kurulan bir sözleşme türüdür. Kanunda yer alan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış kuralı ile hem tarafların sözleşme özgürlükleri hem de hukuk güvenliği ilkesi korunmak istenmiştir. Esasında ekonomik verileri baz alan Kanun’daki kriterin altında ya da üstünde bir tavan koymak serbest piyasaya müdahale sayılabileceği gibi dengeyi de bir taraf aleyhine bozabilecek niteliktedir.
Nitekim yeniden enflasyonist bir ekonomiye dönülmesi uzun vadeli düzenlemelerin toplumun ihtiyacını karşılamakta gecikmeler yaşanmasına neden olmuştur. Ülke ekonomisinin kiracılar üzerindeki etkileri azaltılmaya çalışılırken mülk sahipleri ve kira bedeline bağlı olarak yapılan diğer faaliyetlerin ekonomiye etkileri göz ardı edilmemelidir.
Düzenleme ile eski kiracılar koruma altına alınırken bir mülkü ilk defa kiralayacak kişiler için herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da uygulamada, mülk sahiplerinin, mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırarak yeni kiracı arayışına itmektedir. Enflasyonun önlenmesi amacına ulaşmak için başvurulan kiraların sınırlandırılması aracı, bazı olumsuz yan etkileri de beraberinde getirmiştir.
Bu tavan sınırlaması ekonomik ilkeler açısından eleştirilse de Yasa temelinde yapıldığından ev sahiplerinin şartları olgunlaştığında Anayasa’ya aykırılık iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne başvurarak düzenlemenin iptalini dava etmesi dışında, bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili başvurabilecekleri bir dava yolu yoktur. Çünkü düzenleme kanun koyucu iradesine dayanmaktadır ve barınma temel ihtiyacının sosyal sonuçlarının düzenlenmesi amacına matuftur.
Temmuz 2023’te yüzde 25 tavan süresi doluyor, sonra ne olacak?
2023 Temmuz ayında yeni bir düzenleme yapılmazsa devam eden kontratlardaki konut kiraları ‘TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre hesaplanacak. Lakin kira bedellerindeki fahiş artışlar hala devam ettiğinden bunun önüne geçmek için yeni bir tavan sınırı konulması da beklenen ihtimaldir. Öncelikle böyle bir tavan konulacaksa da tüm yük maliklere tahmil edilmemeli, ekonomik verileri göz ardı etmeyen hem kiracı hem mülk sahibi için dengeli ve hakkaniyetli bir ölçü belirlenmelidir. Örneğin sabit bir oran yerine ekonomik veriler -+ bir rakam/oran belirlenmesi düşünülebilir.
Böylece hem kiralar daha makul belirlenecek hem de istikrar dönemine göre çıkarılan Kanundaki 5 yılda bir yeniden değerleme yapabilme şartının sorun artırıcı etkisi azaltılmış olacaktır. Zira kanunla getirilen yüzde 25 ve benzeri bir sınır ekonomik verilerden uzak kaldığında rasyonalitesi sorgulanmakta ve çoğu müzakerede uygulanmamaktadır.
