Kiraları artırmak için başvurulan son yöntem ‘kira uyarlama davası’. Son dönemde adliyeler ev sahibi-kiracı davaları ile doldu, taştı. En çok tahliye ve kira tespit davaları açılıyor. Ancak son aylarda ev sahipleri daha çok “sözleşme uyarlama” davası açmaya başladı.
Ev sahibi ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar artarak sürüyor. Mahkemelerde dava yoğunluğu var. Ev sahipleri son dönemde artık yeni bir yönteme başvuruyor o da ‘sözleşme uyarlama davası’. Peki nedir sözleşme uyarlama davası? işte detaylar…
Avukat Umut Metin, sözleşme uyarlama davaları için “Kira uyarlama davaları aslında sözleşmenin kurulduğu aşamadan sonra yaşanan hadiselerle sözleşme bedelinde olağanüstü değişme olmasından kaynaklanan bir dava. Evet böyle mutabakata vardım doğru ama aradan geçen sürede ülke öyle bir değişti ki artık bu rakama katlanmamı bekleyemezsin şeklinde kurgulu bir dava” değerlendirmesinde bulundu.
Kira uyarlama davası hemen açılabiliyor
Kira tespit davası için en az 5 yıl bekleme şartı var. Uyarlama davası için böyle bir durum yok. Sözleşmenin başladığı yıl bile açılabiliyor. O nedenle de şu an daha fazla tercih ediliyor.
ntv.com.tr’nin haberinde, ev sahiplerinin genelde dava açmadan önce noterden taleplerini içeren bir ihtarname çektiğini söyleyen Metin, “Çünkü yüzde 25 düzenlemesi yapılması ve bunun ikinci yılda da devam etmesi mülk sahipleri ile kiracı arasındaki uyumu kaldırdı. Kiradaki rakam tartışması büyüdüğü için ek dava ihtiyacı doğdu” dedi.
Ev sahibi haklı çıkarsa geriye dönük ödeme yapılıyor
Kira davaları 2-3 yıl kadar sürüyor. Eğer ev sahibi haklı bulunursa geriye dönük olarak toplu ödeme yapılıyor. Ama bunun için ev sahiplerinin dava açmadan önce ihtarname çekmesi ve kira artışı talep etmesi gerekiyor.
TBK m. 344 ve TBK m. 138 birlikte değerlendirildiğinde, “Olağanüstü nedenlerle sözleşmenin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflardan biri aleyhine bozulmuş ise” kiracı veya kiralayan tarafından TBK m. 138 gereği uyarlama davası açabilecektir.
Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılabilir?
Yargıtay 3 ve 6. Hukuk Dairesinin yerleşmiş kararlarında kira sözleşmelerinde benimsenen “Uyarlama” davasının kaynağı da TBK’nın 138. maddesi gösterilmiştir. Kira uyarlama davası açılabilmesi için;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama davasına ilişkin yerleşmiş Yargıtay kararları ve TBK‘nın 138. maddesindeki düzenleme dikkate alındığında kira parası herhangi bir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmiş ise ödenen kira parasına ilişkin “Kira Uyarlaması Davası” açılamaz.
Kiracı, kira parasını ödediği sırada ihtirazı kayıt koyarsa veya daha önceden ihtar keşide ederse geriye yönelik olarak kira uyarlama davası açabilecektir. Ancak kira ilişkisi devam eden nitelikli ve sürekli olduğundan geleceğe yönelik olarak da kira uyarlama davası açılabilir.
