Türkiye’deki emlak balonu bir ekonomik kriz alameti mi?

2008 yılında yaşanan krizle birlikte Mortgage’ın borsadan daha çok kaybettirdiğini belirten Kadir Has Üniversitesi’nden Doç. Dr. Eray Yücel, Türkiye ekonomisinde de kötümser bir beklenti içinde olduğunu vurguladı.

ekonomi, 2008 krizi, türkiye, mortgage, emlak, konut, gayrimenkul, kriz

ABD’deki mortgage kuruluşları Fannie Mae ve Freddie Mac’in devletleştirilmesiyle başlayan ve Lehman Brothers’ın iflasıyla derinleşerek küresel bir boyut kazanan 2008 global kriziyle ilgili sunum yapan Kadir Has Üniversitesi İktisadi İdari ve Sosyal Bilimler Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Eray Yücel, 2008 krizinin en büyük sebebinin Batı’da gelişen “konut balonu” olduğunu ve bu sürecin tüm dünya ve insanlık için öğretici fakat oldukça acılı bir dönem olduğunu söyledi.

İnsanlık için acı ama öğretici bir süreç oldu

Sunuma “Gayrimenkul kaynaklı 2008 krizinin daha önce yaşanan borsa temelli krizlerden çok daha fazla maddi kayba neden olduğunu” ifade ederek başlayan Doç. Dr. Yücel, “Bu kısaca son küresel krizin daha önceki borsa krizlerine kıyasla daha büyük ve çarpıcı kayıplar doğurduğu anlamına geliyor. Emlaka dayalı varlıkların yüksek kaldıraçla işlem gördüğü bir dünyada bu tespit oldukça normal” diye konuştu. 2000’li yılların başlarında dünya ekonomisinde bir “euphoria”nın (coşku) mevcut olduğuna dikkat çeken Doç. Dr. Eray Yücel, “Bu dönemde dünya genelinde coşkulu bir finansal-ekonomik ortam oluştu. Kendi kehanetlerini doğrulayarak genleşen ve bir bakıma akıldışılığı kurumlaştırarak yücelten bir yapıdan söz ediyoruz. Nihayetinde kriz dediğimiz şey bu yapının mevcut kurumlarla sürdürülemez olduğunun deklare edilmesinden ibaret. Merkez ekonomiler mevcut kurumları ile sağlıksız fiyat oluşumlarına ve bunları izleyen çöküşe ilaç olamadığında küresel kriz gündeme gelmiş oldu” dedi.

Kriz, gömülü sorunları da gün yüzüne çıkardı!

2000’li yıllarda Batı ekonomilerinde yaşanan konut fiyatı hareketlerinin bir balonun oluşumuna ve hızla çözülmesine karşılık geldiği konusunda bir görüş birliği olduğuna dikkat çeken Doç. Dr. Yücel, “Bu yılların başına baktığımızda 1990’ların Internet balonundan çözülen finansman imkanlarının inşaat-emlak sektörüne aktığını, küresel likiditenin bol ve ucuz arzını, küresel üretimde Çin’in değer zincirindeki payını artırdığını görüyoruz. Tüm bunlar Anglo-Amerikan ekonomilerin finansal piyasalarının ‘yenilikçi’ tabiatıyla bir arada düşünüldüğünde balon oluşumu kaçınılmazdı. Nihayetinde ABD ekonomisindeki konut kredilerinin geri ödenebilirliği sorgulanır hale geldi ve balon çözüldü, bu kriz hızla Atlantik ötesine bulaştı. Avrupa krizi gömülü sorunların ortaya çıkmasını beraberinde getirdi, Yunan borç krizini konuşur hale geldik. Bu yaşadıklarımızın insanlık için öğretici ama acı olduğunu düşünüyorum” dedi.

Türkiye’deki finansal genişleme, konut fiyatlarını kanatlandırdı

Oluşan bu konut balonunun patlama süresinin, oluşma sürecinden çok daha kısa bir zaman aldığını ifade eden Doç. Dr. Yücel, “Biz, Ankara Üniversitesi’nden çalışma arkadaşım Prof. Belgin Akçay ile konut fiyatlarının artış hızını mercek altına aldık ve 26 ülke için reel konut fiyatlarının artış dönemlerini hızlı artış ve yavaş artış dönemlerine ayrıştırdık. Bunu kısaca şu soru ile ifade edebilirim: nominal konut fiyatlarının TÜFE’ye görece artış hızı nerede ivmeli, nerede ivmesiz? Gerekli endeks hesaplamalarını yaptıktan sonra bu dönemleri tespit etmek oldukça kolay. Nitekim çalışmada bunu yaptık ve uygun tekniklerle hızlı ve yavaş artış dönemleri ile bağıntılı faktörlerin neler olduğunu anlamaya çalıştık.

Sonuçlar bizce ilginçti, zira hızlı ve yavaş artış dönemlerinin bağıntılı olduğu makroekonomik faktörler farklı idi. Örneğin, hızlı artış dönemleri daha çok yurt içi finansal genişleme ile ilgiliyken, yavaş artış dönemlerinin küresel sermaye akımlarıyla ilgili olduğunu gördük. Kısacası, olaya sadece artış-azalış diye bakmak veride gömülü olan bilgiyi gizleyebiliyor. Analizi bir kademe daha ileri götürerek, bu etkilerin tüm ülkelerde, sadece fiyat artışı yaşayanlarda ve fiyat artışını müteakip çöküş içine girenlerde farklılaşıp farklılaşmadığına baktık. Özetle farklılaştığını gördük. Balon oluşumunun ilgili faktörleri her ülkede ve her zaman aynı değil. Hastalık aynı ama oluşum ve bulaşma mekanizması aynı olmayabilir demek bu” diye konuştu.

Yunanistan örneği son derece çarpıcı!

Ekonomi dünyasında “GIIPS ülkeleri” olarak adlandırılan Yunanistan, İrlanda, İtalya, Portekiz ve İspanya (Greece-Ireland-Italy-Portugal-Spain) bu sürecin özel sektör tahvil piyasasının toplam değerinin konut fiyatlarının çöküş eğilimine girmesi ile doğru orantılı olduğunu ifade eden Doç. Dr. Yücel, “Bu konuda doğrudan bir nedensellikten söz edilemese de, özel sektör tahvilleri konut sektörünün çöküşüyle beraber genişliyor. GIIPS ekonomilerinde ise devlet kağıtlarının fiyat artış dönemleri ile ve fiyatların hızlı artış dönemleri ile ilintili olduğunu söyleyebiliriz. GIIPS ülkeleri ile diğer ülkeler arasında net faiz marjlarının etkileri açısından da bir farklılaşma mevcut” ifadelerini kullandı.

Bu süreçte Yunanistan örneğinin son derece dikkat çekici ve dramatik olduğunu kaydeden Doç. Dr. Yücel, kriz süreci ve sonrasında Yunanistan’da uzun süredir halının altına süpürülen yapısal sorunların nasıl bir bir ortaya çıktığının ve ülkeyi bir anlamda nasıl bitirdiğinin ortaya çıktığını belirtti. Kriz boyunca, Yunanistan kadar olmasa da, diğer GIIPS ülkelerinde de borç dinamiklerindeki sorunlu yönlerin görünür hale geldiğini söyleyen Doç. Dr. Yücel, “Kanımca en önemli nokta AB’nin dahili mekanizmalarındaki eksikliklerin anlaşılmış olması. Bizim Türkiye’deki perspektifimiz böyle durumları başarısızlık olarak görmekten yanadır. Aslında tam tersi, AB’nin geleceğini sağlamlaştıran bir öğrenme süreci olarak görmek lazım bu olaylar dizisini” şeklinde konuştu.

Türkiye için kötümser tablo: Ekonomik kriz!

Krizin Türkiye’ye olan etkilerini de değerlendiren Doç. Dr. Yücel, “Türkiye krizin ilk dönemlerinde inşaat – emlak – gayrimenkul eksenli bir büyüme hikayesi içine girdi. Bu sayede yüksek gelir çarpanları ile büyüdü ve kredi piyasasını olabildiğince canlı tuttu. Kısa-orta vadede yarayışlı olanın orta-uzun vadede de yarayışlı olacağını söylemek tabir-i caizse saflık olur. Ülkedeki mevcut siyasi tansiyonu ve sosyal huzursuzlukları veri alırsam, beklentilerimin iyimserden çok kötümser olduğunu söyleyebilirim. Ekonomik aktivitenin aynı yüksek gelir çarpanları ile hızla daralması ve kredi piyasasının çökmesi halinde, halihazırda tam düzelmemiş olan dünya ekonomik ikliminde mevcut kadroların neler yapabileceği büyük bir soru işareti olarak kalıyor” ifadelerini kullandı.

TİSK: Türkiye’nin ekonomik riskleri artıyor

Merkez Bankası: Dolar yıl sonu 3.08 TL olur