Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nedir?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nedir? Sözleşme öncesinde bilgilendirme yapmak zorunlu mu? İnşaat ruhsatı alınmadan sözleşme yapılabilir mi? Sözleşmenin şekli ve içeriği nasıl olmalı? Cayma hakkı var mı? 8 maddede hukuki olarak ön ödemeli konut satış sözleşmesi nasıl yapılır?

1- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nedir?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı kanunda düzenlenen isimli bir sözleşmedir. 6502 sayılı TKHK m.40/1’de yapılan tanıma göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi; “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği, noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmedir.”

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin unsurları kanundaki tanımdan da yola çıkılarak şu şekilde sıralanabilir:

• Sözleşmenin konusu konut nitelikli bir taşınmaz olmalıdır.
• Tüketici satış bedelini peşin veya taksitler halinde ödemeyi taahhüt etmelidir.
• Satıcı konut nitelikli taşınmazı teslim etmeyi taahhüt etmelidir.
• Teslim ödemeler başladıktan sonra yapılmalıdır.
• Sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur.

2- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi öncesinde bilgilendirme zorunlu mu?

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nin kurulmasından önce satıcının, tüketiciyi bilgilendirmesi zorunludur. Bilgilendirme ve aydınlatma hakkı tüketiciler için en önemli haklardan bir tanesidir. Bu hak, tüketicinin ihtiyaç duyduğu anda yazılı, görsel ve sözlü tanıtımlarla satışa konu mal ve hizmetin ne şekilde kullanılması gerektiği konusunda yeterli ve eksiksiz bilgiye sahip olmasını kapsar.

Bilgilendirmenin sözleşmenin kurulmasından en az 1 gün önce yapılması zorunludur. Sözleşmenin yapıldığı tarihte tüketiciye, geriye dönük ön bilgilendirme formunun imzalatılması durumunda bilgilendirmenin yapılmamış olduğu kabul edilir.

Satıcının bilgilendirme yükümlülüğünü bilinçli olarak eksik ya da yanlış yapması durumunda, hileye dayalı satış yapıldığı kabul edilir. Bu durumda tüketici, hile nedeni ile yapılan satışla bağlı olmaz. Tüketici hileyi öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde, sözleşme ile bağlı olmadığını satıcıya bildirdiği takdirde, yapılan sözleşme ile bağlı olmaz.(TBK m.39)

Tüketiciye yapılacak bilgilendirme, aşağıdaki hususları içeren en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme formunun usulüne uygun şekilde tüketiciye verildiğinin ispatı satıcıya aittir.

Ön bilgilendirme formunda:

• Satıcının ismi unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgilerinin bulunması zorunludur.
• Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat vb. temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları göstermelidir.
• Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi
• Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
• Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin belgeler,
• Konutun teslim tarihi,
• Verilen teminata ilişkin bilgiler,
• Yapı ruhsatının alınış tarihi

Bunlara ek olarak:

• Yönetim planı, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve teknik şartname
• Satışa konu konutun en çok 7 gün öncesine ait takyidatlı tapu kayıt örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur.

3- İnşaat ruhsatı alınmadan sözleşme yapılabilir mi?

Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciyi korumanın en önemli ve kolay yolu, öncelikle konutun inşa edileceği arsa üzerinde satışa sunulacak konut sayısı kadar kat irtifakı tesis edilmesi ve bu inşaata başlanması için gerekli olan izinlerin alınmış olmasıdır. Bu amaçla her şeyden önce ilgili belediyeden alınacak olan inşaat ruhsatının alınması gerekir.

İnşaat ruhsatının bulunması zorunluluğu, yapılacak sözleşmenin geçerliliği için ön koşul sayılır.

İnşaat ruhsatı ilgili belediye ya da valilik tarafından verilir. İnşaat ruhsatı 5 yıllık süre için verilir. Ancak inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıl içinde başlanması zorunludur. İnşaat, inşaat ruhsatının verildiği tarihte başlar, iskan (yapı kullanma belgesi) ruhsatının verildiği tarihte bitmiş sayılır.

İnşaat ruhsatı alınmadan, tüketicilerle yapılan ön ödemeli konut satışları tüketici yönünden geçersiz sayılır. Satıcı bu sözleşmeye dayanarak tüketicinin taksitleri veya peşinat tutarının kendisine ödenmesini talep edemez.

Tüketici geçersiz sözleşme nedeni ile yapmış olduğu ödemelerin iadesini zamanaşımı süresi içinde her zaman isteyebilir. Ancak; tüketici ile yapılan sözleşme geçersiz olmasına rağmen, satıcı ön bilgilendirme ve sözleşme hükümlerine göre binayı tamamlayıp inşaat ruhsatını alabilir. Satıcı inşaat ruhsatı ve daha sonra iskânı alıp devir için tüketiciyi davet ettiğinde artık tüketici sözleşmenin ilk yapıldığı tarihte inşaat ruhsatı bulunmadığını bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremez. Zira bu davranışı TMK m.2’ye göre dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur.

4- Sözleşmenin şekli nasıl olmalı?

6502 sayılı TKHK m.41/1 fıkrada yapılan düzenleme uyarınca; ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Taraflar arasında yapılan sözleşmenin kanunda öngörülen resmi şekilde yapılmaması durumunda, yapılan sözleşme geçersiz kabul edilir.

Türk hukukunda kural olarak gayrimenkulün aynına ilişkin tasarrufların, asgari noterde düzenleme şeklinde, yani resmi şekilde yapılması zorunludur. Ancak bunun 3 istisnası bulunmaktadır. Bunlar;

• TOKİ tarafından yapılan konut satışlarında resmi şekil aranmaz.
• Alacağın temliki hükümlerine göre yükleniciden alınan taşınmazlar ve
• Resmi şekil şartını ileri sürmenin TMK m.2 hükmü uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olması durumunda sözleşme geçerli kabul edilir.

5- Sözleşme içeriğinde neler bulunması gerekir?

6502 sayılı TKHK m.46 ve 84 ‘e dayanılarak hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte gösterilen hususların bulunması zorunludur. Taraflar arasında tapuda veya noterde resmi yazılı şekilde yapılan resmi yazılı Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nde:

1- Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde ve noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

2- Düzenlenen bu sözleşmede aşağıda bilgiler yer alır.

• Satıcının ismi, unvanı, açık adresi, telefon numarası vevarsa diğer iletişim bilgileri
• Tüketicinin ismi, unvanı, açık adresi, telefon numarası vevarsa diğer iletişim bilgileri
• Sözleşmenin düzenlendiği tarih
• Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat vb. temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları
• Konutum tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi
• Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
• 6502 sayılı TKHK m.19 ‘a uygun olarak borçlunun temerrüdünün hukuki sonuçları
• Peşinat tutarı
• Ön ödeme tutarı
• Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesapları
• Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler, sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler
• Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri
• Verilen teminata ilişkin bilgiler
• Konutun teslim tarihi ve şekli
• Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler
• Uyuşmazlık durumunda başvurunun Tüketici Hakem Heyetine ya da Tüketici Mahkemesine yapılacağına dair bilgiler

1. Satıcı cayma hakkı süresinin sona ermesinden itibaren 30 gün içerisinde sözleşmeye konu konuta ilişkin satışı tapu siciline tescil ettirmek zorundadır.
2. Satıcı geçerli bir sözleme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
3. Taşınmazın inşa edileceği arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilmeden ve yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi kurulamaz.

6- Tüketicinin cayma hakkı var mıdır?

Tüketicilerle yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, tüketici herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde cayma hakkına sahiptir. (6502 sayılı TKHK m.43/1) Tüketicinin cayma hakkını kullanabilmesi için 14 gün içinde satıcıya sözleşmeden caydığını bildirmesi yeterlidir. Bunun yanı sıra bildirimin satıcı veya sağlayıcıya varması veya onun tarafından öğrenilmiş olması zorunlu değildir.

Cayma bildirimi için kanunda yazılı şekil zorunluluğu öngörülmemiştir. Cayma bildiriminin yapıldığı tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Bildirimin yazılı yapılmış olması ancak ispat kolaylığı sağlar.

Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Satıcının cayma hakkı konusunda tüketiciyi gerekli şekilde bilgilendirmemiş olması durumunda, sözleşmenin yapılmış olduğu tarihten itibaren 14 günlük cayma süresi geçmiş olsa bile tüketici cayma hakkını kullanabilir. Ancak tüketici bu hakkını TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanamaz.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi‘ne konu edilen konutun, bağlı kredi konularak alınması durumunda sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren hüküm ifade eder. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülükler vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemez.(6502 TKHK m.43/2)

Taraflar arasında yapılan sözleşme nedeni ile tüketicinin ödediği bedelin tamamı veya bir kısmı satıcı ile konut finansmanı kuruluşu (banka) tarafından karşılanırsa bağlı kredi sözleşmesi söz konusu olur. Konut finansmanı sözleşmesi ile konut tedarikine ilişkin sözleşme arasındaki bu yakınlık, iki sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunu doğurur. Bu nedenle, konutun gereği gibi ifa edilmemesi durumunda tüketicinin, satıcıya karşı kullanacağı haklarına bağlı olarak, konut finansmanı kuruluşuna karşı da ödemeleri durdurma veya azaltma hakkına sahiptir. Bağlı kredi kullanılması durumunda, sözleşmeye aykırı ifa yapılması veya konutun eksik ve ayıplı olması durumunda, satıcı ve banka tüketiciye karşı müteselsilen sorumlu olur.

Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici de aynı şekilde, 10 gün içinde satıcıdan aldıklarını iade etmek zorundadır.

7- Tüketici sözleşmeden dönebilir mi?

Taraflar arasında yapılan sözleşmede, konutun teslim süresi iki veya üç yıllık bir süre olarak kararlaştırılabilir. Teslim süresi sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 36 ayı geçemez. 6502 sayılı TKHK m.45/1 fıkrada yapılan düzenlemeye göre; ön ödemeli konut satışlarında, sözleşme konusu olan konutun devir veya teslim tarihine kadar olan tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satış veya satış vaadi sözleşmesi ile oluşan vergi, harç vb. yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile tüketici tarafından kendisine ödenen bedelin %2’sine kadar hesaplanacak tazminatın kendisine ödenmesini isteyebilir. (Kararlaştırılacak olan dönme cezası en fazla toplam satış bedelinin %2 oranını geçemez.) Dönme cezası konusunda satıcının, tüketiciyi yeterli seviyede bilgilendirmesi zorunludur. Ancak satıcı, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

NOT! Sözleşmeden cayma hakkı, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde kullanılabilir. Buna karşılık sözleşmeden dönme, sözleşme konusu konutun tüketiciye tapuda devir yapılması veya konutun fiilen tüketiciye teslim edilmesi tarihine kadar kullanılabilir.

Bazı durumların gerçekleşmesi halinde satıcı, tüketiciden dönme tazminatı talep edemez. Bunlar;

1. Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi,
2. Tüketicinin ölmesi,
3. Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
4. Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine olağan koşullarla yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerinin satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi halinde tüketiciden dönme tazminatı isteyemez.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken satış bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilmesi zorunludur. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici 10 gün içinde satıcıdan aldıklarını ona iade etmek zorundadır. (6502 sayılı TKHK m.45/3)

Tüketicinin ön ödemeli satış yöntemi ile konut satın aldığı projede daha sonra değişiklik yapılması durumunda, yapılan bu değişikliğin tüketicinin onayına sunulması zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmek zorunda değildir. Tüketici projede yapılan değişikliği kabul etmediğini satıcıya bildirerek sözleşmeden dönebilir. Bu sebeple sözleşmeden dönmede tüketici vergi, harç, masraf, cezai şart veya buna benzer adlar altında herhangi bir ödeme yapmak zorunda kalmaz.

8- Tüketiciye teslim süresi nasıl belirlenir?

6502 sayılı TKHK m.44/1 fıkrada yapılan düzenlemede devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre binada kat irtifakının kurulması ve tapuda kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde devir ve teslim yapılmış sayılır.

Tüketici ile satıcı arasında yapılan ön ödemeli satışlarda devir ve teslim için asıl olan tüketiciye kat mülkiyeti tapusunun verilmesidir. Ancak bazı durumlarda tüketiciye kat mülkiyeti tapusu verilmese bile, tüketicinin konutu tam ve eksiksiz olarak kullanma imkanı veren hallerde teslimin yapıldığını kabul etmiştir.

Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir;

1. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
2. Kat irtifakı kurulan konutun tüketici adına tapu tesciline tescil edilmesiyle birlikte konutun zilyetliğinin devri halinde, konutun oturmaya elverişli bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.

Konutun her şartta en geç sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçmeden tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin geçmesi veya sürenin geçmesine rağmen teslimin yapılmaması durumunda, satıcı yönünden borçlu temerrüdünün koşulları gerçekleşmiş olur.

Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin 36 ayın üzerinde olması durumunda, teslime ilişkin bu süre kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersiz sayılır. Bu durumda, teslim süresi 6502 sayılı TKHK m.44 hükmünde kabul edilen azami teslim süresi olan 36 ay olarak kabul edilir.

Taraflar arasında yapılan sözleşmede konutun iskânı alınmış şekilde en geç sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinde yapılacağı aksi halde fiili teslim yapılmış olsa bile iskân alınıncaya kadar aylık veya yıllık belli bir cezai şart ödeneceği kararlaştırılmış ise; konut fiilen tüketiciye teslim edilmiş olsa bile satıcı iskân alıncaya kadar kararlaştırılan cezai şartı tüketiciye ödemek zorundadır.

Taksitle satış sözleşmesi: Bilinmeyen hukuksal haklar