Binanız depreme dayanıklı mı? Konut güvenirliği nasıl ölçülür? Bina deprem sağlamlık testi nedir? Bina Performans Analizi (deprem testi) nasıl yapılır? Karot aldırmak tehlikeli mi? Bina riskli çıkarsa ne olur? İşte en çok merak edilen sorular ve yanıtları…
Bina deprem sağlamlık testi nedir? Konut güvenirliği nasıl ölçülür?
İzmir’i derinden sarsan ve can kayıplarının da yaşandığı deprem sonrasında gözler tekrardan konutların güvenirliliğine çevrildi. Herkes ‘Evim güvenli mi’ sorunusun yanıtını bulmak istiyor.
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan konut güvenirliğini ölçmenin yolları hakkında bilgi verdi.
Vatandaşların binalarının riskli olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurarak öğrenebileceklerini belirten Akdoğan şu bilgileri paylaştı:
• Binada oturan gayrimenkul sahiplerinden birinin şahsen veya kanuni temsilcisi aracılığıyla başvuruda bulunması yeterlidir.
• Başvuru için çoğunluk kararı aranmaz.
• Riskli yapı tespiti başvurusunda bulunmak için gayrimenkul sahibinin kimlik fotokopisi ve tapunun ibraz edilmesi gerekiyor.
Bina riskli çıkarsa yıkım kararı çıkıyor
• Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılıyor.
• Riskli olarak tespit edilen binalar Tapu Müdürlüğüne bildiriliyor ve tapu kütüğüne işleniyor.
• Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçeyle riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.
• İlgili idare tarafından tebligat yoluyla riskli olarak tespit edilen taşınmazın maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir.
• Yapı maliklerinin müracaatı üzerine, idare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesine esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.
• Anlaşmaya katılmayan (2/3’ün dışında kalan) maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek -bu değerden az olmamak üzere- anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
• Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Binanın güçlendirilmesi de mümkün
Akdoğan riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi de değerlendirilebileceğine dikkat çekerek şunları söyledi:
• Ancak bunun için de güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde (4/5 çoğunluk ile) güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.
• Ayrıca, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işi tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulması gerekmekte.
8 soruda: Oturduğum bina sağlam mı? Bina deprem dayanıklılık testi nasıl yapılır?
1- Binamı test ettirmek için nereye başvuracağım?
Yaşadığınız binanın depreme dayanıklılığını test ettirmek için önünüzde iki yol var: Belediye, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Kaymakamlık gibi resmi kurumlara başvurmak veya özel bir şirketle anlaşmak.
Birçok belediyenin deprem laboratuvarı yok ve zaten nihai denetim yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda. Dolayısıyla birçok vatandaşın ilk aklına gelen merci olarak belediyeye müracaat ettiğinizde, evinize gönderilen teknik elemanlar sadece gözle inceleme, bir tür hasar tespit çalışması yapıyor. Bu incelemenin sonucunda, binanızda ağır hasar tespit edilirse tahliye kararı verilebiliyor.
Ağır hasar olmasa bile sorunlar gözlenirse, ‘yasa kapsamında teknik üniversiteler, İnşaat Mühendisleri Odası veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış yapı denetim firmalarına hızla müracaat edilmesi’ isteniyor. Yani, Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden bir yetkilinin ifadesiyle, “Yerel yönetimler aslında devletin sağlık ocakları gibi. Binayı detaylı inceleyecek olan, bakanlığın yetkilendirdiği kuruluşlar.”
2- Bina deprem denetim firmasını doğru seçmek neden önemli?
Yeni yapılan binalarda yapı denetimi, mevcut binalardaysa deprem risk analizi, Türkiye’de 1999 depreminden sonra başlı başına bir sektör haline gelmiş durumda. Uzmanlar, mevcut binalarda denetimlerin ‘hakkıyla yapılmadığında’ neredeyse hemfikir. Bu durum iki anlama gelebiliyor:
Birincisi, esasında yıkılması illa ki gerekmeyen, sağlam ama rant potansiyeli bulunan binalar için ‘son yönetmeliğe uygun değil’ diye yıkım kararı verilebiliyor. Birçok kişi bu nedenle kentsel dönüşüme şüpheyle yaklaşıyor ve gerekli testleri resmi makamlar üzerinden yaptırmaktan kaçınıyor.
İstanbul özelinde bakıldığında, mimar Korhan Gümüş bu ilk sorunun yol açtığı yeni sorunları şöyle anlatıyor:
“Çare diye sunulan kentsel dönüşüm mesela depreme en dayanıklı yığma yapıları yok etti önce. Üniversite adını kullanan bir takım sahtekarlar para karşılığı rapor veriyorlar.”
Mimar Oktay Şahin ise “Yeni yönetmelik nedeniyle resmi denetimde illa ki yıkım kararı çıkıyor, doğru. Ama güvenilir bir firma aracılığıyla da test yaptırabilirsiniz” diyor.
İkincisi, – ki bu durum yeni binalar için geçerli- yapı denetim sisteminin kendi içinde birçok sorun barındırıyor olması. İsim vermeden konuşan bir inşaat mühendisi, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı adına yapı denetimi yapılan firmalar çok suistimal edildi. Belediyeler birçok vakada tanıdık yapı denetim firmalarını referans gösterdi, ‘Onların raporu bir günde geçer’ dedi. İnsanlar da ‘Kime yaptırayım da sorun yaşamayayım’ mantığıyla bu firmaların güvenilirliğini sorgulamadı” diyor.
Dolayısıyla çare, ‘resmi rapor yüzünden evim yıkılır’ diye deprem testini yaptırmamak değil, iyi bir firmaya yaptırmak.
3- Bina Deprem Testi (Bina Performans Analizi) yapacak firmayı nasıl seçmeliyim?
Eğer birçok kişinin yaşadığı ‘kaderci’ komşu engelini ve maddi sorunları aşıp binanıza deprem dayanıklılık testi yaptırmaya karar verdiyseniz, bu risk analizini göz boyayarak değil, gerçekten hakkını vererek yaptıracağınız firmada aramanız gereken özellikler şunlar:
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almamış firmalardan uzak durun (Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşların listesine de Bakanlığın internet sitesinden ulaşmak mümkün);
- Seçtiğiniz firmanın referanslarını, geçmişte üstlendikleri işleri kontrol edin;
- Mümkünse, incelemeyi yapacak mimar ve mühendislerin deneyimleri hakkında bilgi edinin;
- Firmanın binayı incelemenin yanı sıra zemin etüdü de yapıp yapmadığını öğrenin;
- Mümkünse, testi yapacak firmanın kullandığı laboratuvar hakkında da bilgi edinin. Zira, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın internet sitesinde verilen bilgiye göre, “riskli yapı tespiti için malzeme incelenmesinin yapılacağı laboratuvarların Bakanlıkça yetkilendirilmiş olması gerektiğine dair herhangi bir hüküm bulunmuyor.”
4- Bina Deprem Risk Analizi nasıl yapılır?
Güvenilir bir firmayla anlaştınız, binanıza uzmanları çağırdınız. Peki sizi neler bekliyor? Raporunuz kaç günde çıkacak?
Mimar Oktay Şahin, tipik bir risk analizi sürecini şöyle özetliyor: “Önce ön belirtilerine bakılır, iyi bir mühendis ve mimar bu ön gözlemde olası sorunları tespit edilebilir. Gerekirse karot alma yoluna gidebilir.”
Bu süreç ise şöyle işliyor: Firmayla yaptığınız anlaşma veya binanın geçmişine dair bilinenlere dayanarak, bazı durumlarda ekiplerin binayı ayrıntılı bir biçimde incelemesi ve karot almadan röntgen yöntemini kullanması yeterli olabiliyor. Binanın zemini, temeli, kirişleri, duvarları, kolonları ve statik özellikleri üzerinde ayrıntılı inceleme yapılıyor.
Ancak birçok durumda da binanın durumu veya bu incelemenin kesin güven vermesi gerekliliği, yapının ana taşıyıcı kolonlarından, kirişlerinden ve döşemelerden örnekler (karot) alınmasını gerektiriyor. Sonrasında, alınan karot laboratuvar ortamında çeşitli kriterler üzerinden direnç, basınç ve kalite ölçümlerine tabi tutuluyor.
Binaların taşıyıcı elemanlarında kullanılan demirlerin çap, adet ve aralık özellikleri ile nervürlü olup olmadıkları da röntgen cihazlarıyla belirleniyor. Bazı betonarme taşıyıcı unsurlarda sıyırma işlemi yapılarak demirlerin paslanıp paslanmadığı, taşıyıcı elemanların bu nedenle zayıflayıp zayıflamadığı da tespit ediliyor.
Bu depreme dayanıklılık testi sonrasında yapının bilgisayarda üç boyutlu simülasyonu hazırlanıyor ve deprem test raporu yazılıyor. Bu rapor, size binanızın depreme ne kadar dayanıklı olduğunu, hangi bölgelerinin hangi riskleri içerdiğini ve alınması gereken önlemleri gösteriyor.
Uzmanlar, anlaşacağınız firmanın zemin özelliklerini de incelediğinden emin olmanız gerektiğine dair uyarıda bulunuyor.
5- Binadan karot aldırmak tehlikeli mi?
Yaşadıkları binaya deprem dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerle istemeyenler arasındaki bir çatışma noktası da karot alınması. Peki karot aldırmak binaya zarar verir mi?
Mimar Oktay Şahin, nihayetinde can güvenliği için yapılan bu işlemi, “Karot almak, bir tür patolojik parça almaya benzer” diye anlatıyor, “Ön belirtiler kanserse, hastadan biyopsi istenmesine benzetilebilir. Yani ön belirtileri sorunlu olan bir binada karot almadan soru işaretleri yanıtlanamaz, yapının sağlamlığı garanti edilemez” diyor.
Uzmanlar, kaliteli bir firma tarafından karot alınmasının binaya zarar vermeyecek şekilde gerçekleştirilebileceğini vurguluyor.
6- Bina deprem testi fiyatı nedir? Nasıl belirleniyor?
İstanbul’da depreme dayanıklılık testinin fiyatları bölgeden bölgeye değişiyor. Testin maliyeti, hızlı, orta veya kapsamlı mı olacağına, kat sayısına göre değişiklik gösteriyor. Kaliteli ve deneyimli firmaların birçoğu, yapıyı görmeden ve gerekli testleri belirlemeden kesin bir fiyat vermeyi tercih etmiyor.
7 – Binanın zemini ne kadar önemli?
Deprem dayanıklılık testinde genellikle yapının beton ve demir kalitesi, kolon-kiriş sistemi gibi özelliklerinin ‘iyi’ olmasının yeterli olduğuna dair yanlış bir kanı var. Oysa görünürde yeni yönetmeliğe dört dörtlük uysa bile zemin özelliklerine uygun inşa edilmemiş ve hatalı/eksik denetim sonucu kullanılır hale gelebilmiş binalar var. Dolayısıyla, binanızı test ettirirken bu parametreyi de göz önünde bulundurmalısınız. Mimar Oktay Şahin bu konuda, “Örneğin Gölcük depreminde temelden gömülen ama yapı olarak bütünlüğünü koruyan binalar vardı” açıklamasını yapıyor.
8- Halen deniz kumunda mı oturuyorsunuz?
İstanbul’da binlerce yapının çokça dile getirilen ve sessizce ‘Büyük Trajedi’yi bekleyen ortak bir sorunu var: Deniz kumu. Oysa bazı eski İstanbullular, ‘karşı apartman’ yapılırken beton için getirilen kumdaki deniz kabuklarıyla oyun oynadıklarını dün gibi hatırlıyor.
Nihayetinde Ali Ağaoğlu’nun bile, “1970’li yıllarda İstanbul’un Anadolu yakasında yapılan yapıların büyük bir kısmına inşaat malzemesini ben sattım. Kumları Marmara Denizi’nden demirleri hurdadan çektik. O zamanın şartlarında en iyi malzeme buydu. Sadece biz değil tüm firmalar aynı şeyi yapıyordu. Deprem olursa İstanbul’a ordu bile giremez, ölen şanslıdır” itirafına gerek duyduğu bir ülkede yaşıyoruz.
Deniz kumunun tuzlu olması nedeniyle inşaat demirindeki korozyonu hızlandırdığını, içindeki kabuklu deniz canlıları yüzünden betonda tam birleşim sağlamadığını, hava boşluğu oluşturarak mukavemete engel olduğunu ve bu şekilde yapılan binaların büyük çoğunluğunun 30 yaşını geçtiğini unutmayın…
