Almanya gayrimenkul piyasası hala zayıf büyüme, yüksek finansman maliyetleri, değerleme baskısı ve refinansman riskiyle karşı karşıya. Ancak Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden’e göre sermayenin davranışında dikkat çekici bir değişim var: İşlemler 2025’in ikinci yarısında hızlandı, uluslararası yatırımcıların belirli segmentlerdeki payı arttı ve sektör yeni bir işlem döngüsü için kapasite oluşturmaya başladı. Gönden, “Yatırım Notları” yazı dizisinin bu ayki bölümünde Münih’teki Expo Real fuarından edindiği izlenimleri paylaştı: “Gayrimenkulde fırsat çoğu zaman iyi haberlerden önce gelir.”
Gönden, Expo Real’den çıkardığı en önemli mesajın piyasanın toparlandığı değil, yön değiştirmeye başladığı olduğunu söylüyor: “Bence bugün sorulması gereken stratejik soru, Almanya’da risk olup olmadığından ziyade hangi riskin artık doğru fiyatlandığı.”
Almanya gayrimenkul piyasası toparlanmıyor, yeniden fiyatlanıyor
Gönden’in aktardığı verilere göre Almanya’da 2025 yılı gayrimenkul yatırım hacmi 33 milyar avro oldu. Bu tutar 2024’ün yüzde 5 altında kalsa da yılın ikinci yarısında 18,6 milyar avroluk işlem gerçekleşti; bu da ilk yarıdan 4,4 milyar avro daha yüksek bir hacme işaret ediyor. Gönden’e göre yıl sonundaki hareketlenme, geniş tabanlı bir iyileşmeden çok alıcı ve satıcı beklentilerinin belirli varlıklarda yeniden buluşmaya başladığını gösteriyor.
“Bu nedenle Almanya’yı klasik bir toparlanma hikayesi olarak değil, seçici bir fiyat keşfi dönemi olarak okumak gerektiğini düşünüyorum. Sermaye geri dönüyor, ancak daha disiplinli, daha az toleranslı ve varlık bazında çok daha ayrıştırıcı davranıyor.”
Öncü gösterge: İşlem hacminden önce kapasite artıyor
Gönden, Expo Real görüşmelerinde dikkatini çeken gelişmelerden birinin Almanya’daki gayrimenkul danışmanlık ve değerleme ekiplerine yapılan yatırımlar olduğunu belirtiyor. Bazı uluslararası platformların yeni işe alımlarda belirgin biçimde Almanya’ya yöneldiğini gözlemlediklerini söyleyen Gönden, bunun yayımlanmış bir istatistiğe değil görüşmelerden edinilen nitel bir gözleme dayandığının altını çiziyor.
“Gayrimenkul danışmanlık şirketleri insan kaynağı planlamalarını mevcut iş yüklerinin yanı sıra bekledikleri satış, değerleme ve refinansman süreçlerini dikkate alarak yapıyor. Dolayısıyla insan kaynağındaki bu yön değişimi, önümüzdeki dönemde işlem faaliyetlerinin artacağına dair bir beklentinin oluştuğunu düşündürüyor.”
Ofisler geri dönmüyor, kaliteli ofis ayrışıyor
Gönden’in paylaştığı rakamlara göre Almanya’da 2025 ofis yatırım hacmi 5,13 milyar avro ile önceki yıl seviyesinde kaldı, ancak 2023’teki döngüsel dip noktasının yüzde 17 üzerine çıktı. Uluslararası yatırımcıların ofis yatırımları ise yüzde 65 artarak 2,12 milyar avroya ulaştı.
Gönden’e göre bu veriler ofis piyasasında belirginleşen bir ayrışmayı ortaya koyuyor: Güçlü konumlardaki nitelikli binalara talep yoğunlaşırken çevre konumlardaki ve ikincil nitelikteki binalara daha temkinli yaklaşılıyor. “Sermaye artık ofis sektörünü tek bir kategori olarak fiyatlamıyor. Lokasyon, bina kalitesi, enerji performansı, kiracı yapısı ve gelecekteki yatırım ihtiyacı arasında keskin ayrımlar yapıyor.” Gönden’e göre fırsat, sektörün tamamının yükselişinden çok yanlış fiyatlanmış ama yeniden konumlandırılabilir varlıklarda oluşabilir.
Finansal baskı sürüyor, çözüm zamana yayılıyor
Gönden, piyasadaki finansal baskının önemli bir bölümünün hala banka ve yatırımcı bilançolarında taşındığını hatırlatıyor. KPMG’nin değerlendirmesine göre refinansman baskısı, yüksek faiz giderleri ve yaklaşan kredi vadeleri ticari gayrimenkulde kredi riskini artırıyor; ancak Almanya’daki sorunlar henüz tüm portföylere yayılmadan belirli segmentlerde yoğunlaşıyor. PwC de sorunlu kredi sayısında artış beklerken geniş çaplı bir sorunlu kredi (NPL) satış dalgasının henüz gerçekleşmediğine dikkat çekmişti. Bankalar ve varlık sahipleri kayıpları realize etmek yerine beklemeyi, vade uzatmayı veya yeniden yapılandırmayı tercih etti.
“Bu yaklaşım riski ortadan kaldırmıyor; zamana yayıyor. Kredi vadeleri yaklaştıkça bazı varlıklarda satış, yeniden sermayelendirme veya ortaklık yapısının yeniden kurulması gündeme gelebilir. Bu nedenle fırsat seti yalnızca doğrudan varlık satışlarından değil; kredi pozisyonları, refinansman ihtiyaçları ve kontrollü yeniden yapılandırmalardan da oluşacaktır.”
Neden Almanya, neden şimdi?
Gönden, Almanya’nın bugün Avrupa’nın en kolay pazarı olmadığını kabul ediyor; ancak yatırım açısından önemli olanın riskin varlığı değil, fiyatın bu riski ne ölçüde yansıttığı olduğunu vurguluyor. Varlıklar arasındaki ayrışma derinleştikçe yerel piyasa bilgisi, doğru fırsatlara erişim ve işlem yapılandırma becerisinin daha fazla önem kazandığını söylüyor. Türk yatırımcıların yurt dışı konut tercihlerine ilişkin veriler için yurt dışı konut yatırımı haberimize de göz atabilirsiniz.
“Yeni dönemde yalnızca doğru pazarı seçmek yeterli olmayacak. Doğru sermaye yapısını kurabilen, refinansman dinamiklerini okuyabilen, varlık bazındaki operasyonel riski ölçebilen ve fırsatlara piyasa geneline yayılmadan erişebilen yatırımcılar öne çıkacak. Almanya’da yeni döngünün başladığını söylemek için henüz erken olsa da yön değişikliğine işaret eden sinyallerin göz ardı edilemeyecek kadar güçlü olduğunu ifade edebilirim. Almanya’ya bakmak için en doğru zaman, herkes geri döndüğünde olmayabilir.”
Sık sorulan sorular
Almanya’da 2025 gayrimenkul yatırım hacmi ne kadar oldu?
Tuğra Gönden’in aktardığı verilere göre 33 milyar avro. Bu, 2024’ün yüzde 5 altında; ancak yılın ikinci yarısında 18,6 milyar avroluk işlemle ilk yarıya göre hızlanma yaşandı.
Alman ofis piyasasında son durum ne?
2025 ofis yatırım hacmi 5,13 milyar avro ile önceki yıl seviyesinde kaldı. Uluslararası yatırımcıların ofis yatırımları yüzde 65 artışla 2,12 milyar avroya çıktı; talep nitelikli ve iyi konumdaki binalarda yoğunlaşıyor.
Almanya gayrimenkul piyasasında başlıca riskler neler?
Zayıf büyüme, yüksek finansman maliyetleri, değerleme baskısı ve yaklaşan kredi vadeleriyle artan refinansman riski öne çıkıyor.
Expo Real nedir?
Münih’te düzenlenen ve Avrupa’nın önde gelen gayrimenkul ve yatırım fuarlarından biri olan etkinlik. Gönden, değerlendirmelerini bu fuardaki görüşmelerine dayandırıyor.
