Konut sektörü yatırımı: İstanbul’da en çok değerlenen yerler

Konut sektörü yatırımları son durum: Satılık daire talebi %55’den %60’a yükseldi. İşte İstanbul’da en çok değerlenen yerler…

Konut sektörü yatırım İstanbul en çok değerlenen yerler
Konut sektörü yatırım İstanbul’da en çok değerlenen yerler

Metroya yakınlığın konut yatırımı konusunda etkin bir kriter olduğunu bir kez daha ortaya kondu. Buna göre İstanbul’da Bahçeşehir, Ispartakule, Gaziosmanpaşa ve Florya ilk sıraları aldı. Eylül ayında emlak arama oranı Ağustos’a göre %14 yükselen Bahçekent’in son dönemdeki gelişimi dikkat çekti.

Konut sektörü yatırımlarının canlanma işaretleri gösterdiği Eylül ayında, Emlakjet online konut aramalarında ‘metro ile gelişen bölgelere ilişkin analizi’, hem Y kuşağının hem çalışanların sıklıkla kullandığı toplu ulaşım araçlarından metroya yakınlığın ne kadar etkin bir kriter olduğunu bir kez daha gösterdi.

Başakşehir‘den Kartal Soğanlık‘a, Halkalı‘dan Sancaktepe‘ye kadar İstanbul‘da bugün pek çok lokasyonda “seçim kriterinin” metro başta olmak üzere “toplu ulaşım imkanlarına yakınlık” olduğunu hatırlatan Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, “Eylül ayında gözlemlediğimiz veriler, ulaşım kriterinin proje seçimindeki önemini bir kere daha ortaya koydu. Emlakjet’in Eylül verilerine göre, son dönemde metronun da etkisiyle online arama oranı artan bölgeler arasında sırayla Bahçeşehir Ispartakule, Gaziosmanpaşa ve Florya öne çıktı” dedi.

Bahçeşehir, ‘içinden geçecek metro’ ile zirveye oturdu

İhalesi 11 Temmuz 2017 tarihinde gerçekleştirilen Mahmutbey-Bahçeşehir-Esenyurt Metrosu’nun Bağcılar, Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir ve Esenyurt ilçelerini etkileyeceğini hatırlatan Kunter, “Bahçeşehir’in içinden geçecek olan metro, İkitelli hattının devamı olarak gelecek. Mahmutbey gişelerinden sonraki ilk çıkış olan Başakşehir’de özellikle TEM’den ilk çıkış noktası olan Ispartakule, bugün binlerce konutun yer aldığı dev bir merkez.

Bahçeşehir Ispartakule konut sektörü yatırım
Bahçeşehir Ispartakule konut sektörü yatırım

Bahçeşehir girişindeki ana yolun gişe çıkışındaki Ispartakule ile birleştirilmesiyle arada kalan geniş araziye birbiri ardına proje inşa edilecek. Yeni projeler ve gelecek olan metro hattıyla beraber bölgenin en az % 30 değer kazanması bekleniyor” değerlendirmesinde bulundu.

Son dönemde yeni projelerin odağı Bahçekent

Bahçeşehir‘in hemen yanında bulunan ve bir ucuyla Hadımköy‘e 5 dakika, Arnavutköy‘deki 3. Havalimanı da 10 dakika mesafede bulunan Bahçekent de Eylül’de Emlakjet aramalarında yükselen bir bölge.

Bahçeşehir Ispartakule konut sektörü yatırım
Bahçeşehir konut sektörü yatırımları

Emlakjet’in Eylül verilerine göre Bahçekent’te satılık konut arama oranının %14 arttığını belirten Kunter, “Emlak Konut GYO işbirliğiyle Ekim sonuna kadar, %5 peşinatlı, taksitlerin 2019’da ödeneceği özel kampanyaların yürütüldüğü projelerin bir kısmı burada yer alıyor.

2019 yılında Bahçeşehir’e uzanacak olan metro hattıyla bölgenin trafik problemi çözülecek. Bu nedenle Bahçekent’te şimdiden 20 ayrı konut projesi yükseliyor. Projesine göre değişen fiyatlarda 2+1 dairelerde minimum satış fiyatı 360.000 TL’den başlıyor. Kiralık daireler 2+1 daireler için ortalama 1.000 TL, 3+1 daireler için 1.150 TL” diye konuştu.

Gaziosmanpaşa 3 yeni metro hattıyla hareketlendi

Gaziosmanpaşa’nın gelecekte hem E-5 karayolu ve TEM otoyolu ile bağlantı noktası olması hem de verimli alanları ile proje alanı halini alacağını kaydeden Kunter, şöyle devam etti:

“Mecidiyeköy-Gaziosmanpaşa-Mahmutbey metro hattı projesinin yanı sıra 2019 sonrası iki yeni metro hattı daha Gaziosmanpaşa’dan geçecek. Kazlıçeşme-Gaziosmanpaşa-Kağıthane-4. Levent- Kadıköy Metro hattı ile Vezneciler-Gaziosmanpaşa-Sultangazi metro hattı projeleri bunlar arasında. Bu hatlar önümüzdeki 2 yıl içinde bölgenin yatırım potansiyelini de artırıyor.”

Fulya metronun yanı sıra Marmaray ile de gözde

Kunter’in verdiği bilgiye göre, Bakırköy İncirli metro durağının yanı sıra Bakırköy İDO iskelesinden Bahçelievler Kirazlı‘ya kadar inşa edilecek metro hattı, 2018’in sonunda hizmete sunulacak. İlçede Küçükçekmece‘ye komşu bulunan Florya bölgesi ise, konumuyla metroya en yakın bölgelerden biri. Florya, Bakırköy ve Yeşilköy‘le beraber Marmaray Projesi ile de öne çıkan bölgeler arasında yer alıyor.

Metroyla gözde olan bölgelerde fiyatlar ve geri dönüş süreleri ne kadar?

Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojilerin gelişmiş olanaklarını kullanan endeksa.com verilerine göre, Florya’yı çevreleyen Bakırköy ve Küçükçekmece, Bahçeşehir-Ispartakule ve Avcılar kesişim alanı ile Gaziosmanpaşa’daki fiyat düzeyleri şöyle:

Konut sektörü yatırımı: İstanbul’da en çok değerlenen yerler

BÖLGE ORTALAMA KONUT SATIŞ FİYATI (TL/m2) ORTALAMA KONUT SATIŞ FİYATI (TL) MİNİMUM KONUT SATIŞ FİYATI (TL) MAKSİMUM KONUT SATIŞ FİYATI (TL) YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ (YIL)
Küçükçekmece – Cennet mah. 3.300 395.000 205.000 680.000 23
Bakırköy – Yeşilköy mah. 12.800 2.000.000 685.000 5.100.000 37
Bahçeşeri Ispartakule – Avcılar mevkii / Tahtakale mah. 2.600 360.000 230.000 575.000 21
Gaziosmanpaşa / Mevlana mah. 4.050 440.000 360.000 935.000 25

Sıfır konut satış payı, Eylül’de 2016’dan bu yana en yüksek seviyesine ulaştı

TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2017 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 28,8 oranında artarak 140.298 oldu. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 3,7 oranında azalarak 40.534’e düşerken toplam konut satışları içindeki payı da % 28,9’a geriledi. İlk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre % 37,4 artarak 70.019’a yükseldi.

Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı % 49,9 oldu. İkinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 21,3 artarak 70.279 oldu. Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 75,2 artarak 2.236’ya ulaştı.

Eylül ayında yaşanan % 28,8’lik artış oranının yüksek görünmesinin bir nedeninin de geçen yılın Eylül ayında, 15 Temmuz’da yaşanan darbe girişiminin konut sektörü yatırımında yarattığı küçülme baz etkisi olduğunu kaydeden Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, Eylül’de % 49,9’a ulaşan sıfır konut payının hem geçen yılda, hem de bu yıl içinde yeni konutta yakalanan ‘en yüksek pay’ olduğunu vurguladı.

istanbul konut sektörü yatırım gayrimenkul emlak kiralık satılık
Konut sektörü yatırımı: İstanbul’da en çok değerlenen yerler

GYO şirketlerinin uyguladığı faizler, banka faizlerinden daha çekici

TÜİK verilerinin tamamlanmakta olan, dolayısıyla tapusu henüz verilmemiş, maketten konut satışlarını içermediğini hatırlatan Kunter, “KDV ve tapu harcı indiriminin Eylül sonunda bitecek olması, konut alıcılarını özellikle hemen teslim edilerek tapu verilebilen konut projelerine yöneltti. Hemen teslim sıfır konut projeleri, bu dönemin yükseleni oldu” dedi.

İpotekli konut satışı payının ise Eylül’de gerilediği %28,9’luk oranın hem geçen yıl hem de bu yıl ipotekli satış payında ‘en düşük pay’ olduğunu kaydeden Kunter; “Bu bize firmaların kendi bünyelerinde uyguladıkları faizlerin, banka faizlerine göre daha çekici geldiğini gösteriyor. Siyasi ve ekonomik istikrar, bu noktada çok önemli.

Bununla birlikte GYODER’in Eylül raporunda yeni konut satışlarında senet kullanım oranı 7 puan gerileyerek % 37 olarak gerçekleşti, banka kredisi kullanım oranı ise 8 puan artarak %40’a çıktı. Yeni konutlardaki bu gelişmenin TÜİK verilerine olan yansımasını ise muhtemelen ileriki aylarda göreceğiz” değerlendirmesinde bulundu.

Yabancılara yapılan konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre % 75,2 artarak 2.236’ya ulaşmasının da önemli bir veri olduğunu belirten Kunter; “Yabancı satışlarındaki KDV istisnasının verilere giderek daha çok yansıdığını görüyoruz. Siyasi tablo ve dış politikada istikrar sağlandıkça veriler yukarı yönlü gidecektir. İçişleri Bakanlığı’nın yabancılara vatandaşlık verilmesi şartı olan 1 milyon dolarlık alım sınırının düşürülmesi üzerinde çalışması da son derece olumlu” diye konuştu.

2018 vergileri yeniden konuştuğumuz bir yıl olacak

Yılın ilk 9 aylık döneminde elde edilen toplam satışın 1.030.728 adede dayanarak geçen yılın % 10 üzerine çıkıldığını kaydeden Kunter; “2016 sonunda 1.341.453 adetlik satışla kırılan rekoru ve Türkiye’de her ay ortalama 100 bin adetlik konut satışı olduğunu göz önüne alacak olursak, bu yıl sonunda geçen yılı rahatlıkla yakalayabileceğimiz ortaya çıkıyor. Emlak Konut GYO ve firmaların kampanya dönemlerinin devam etmesi de bunu teşvik ediyor” dedi.

Bununla birlikte son dönemde Torba Yasa ile getirilen vergi düzenlemelerine değinen Kunter, şöyle devam etti:

“Gerek gayrimenkul satış kazancı üzerindeki istisna oranının % 75’ten % 50’ye düşürülmesi; gerek kira gelirleri üzerinden elde edilen hasılatın % 25 yerine % 15 oranla götürü gider olarak kazançtan düşülecek olması; konut satışında KDV ve tapu harcı indirimlerinin son bulduğu bir dönemde konut sektörü gündemine geldi. Bu düzenlemeler konut sektörü yatırımını önümüzdeki dönemde bir miktar olumsuz etkileyecektir. 2018 yılı için özel sektör ve kamu bir araya gelerek bu konuları yeniden ele almalıdır.”

Konut yatırımı için Türkiye’de öne çıkan ilk 10 şehir