KKTC gayrimenkul piyasasında artan proje sayısı yatırımcıya daha fazla seçenek sunarken karar vermeyi de zorlaştırıyor. EVA Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Evren Tüfekçi, İskele, Long Beach, Girne, Çatalköy, Gazimağusa ve Lefkoşa’yı farklı yatırım kriterleri açısından değerlendirdi. Tüfekçi’ye göre mülkiyet yapısından kira getirisine, para biriminden likiditeye kadar birçok başlığın yatırım kararında birlikte ele alınması gerekiyor: “Aynı bölgede birbirine benzeyen çok sayıda projenin satışa çıkması, gayrimenkulün yalnızca satın alma fiyatı üzerinden değerlendirilmesini yeterli olmaktan çıkarıyor.”
İskele-Long Beach’te proje arzı artıyor
KKTC’de yeni konut üretiminin en yoğun olduğu bölgelerin başında İskele ve özellikle Long Beach geliyor. Yüksek katlı rezidanslar, sosyal tesisli projeler ve resort konseptli yapılar bölgenin karakterini değiştirirken denize yakınlık, turizm potansiyeli ve yabancı alıcıların ilgisi bu hattı yatırımcıların radarında tutuyor. Ancak Tüfekçi’ye göre hızlı proje üretimi önemli bir arz dinamiği de yaratıyor; artan stok karşısında talebin aynı hızda büyümemesi proje seçiminde daha dikkatli olmayı gerektiriyor.
“İskele bölgesi gibi çok sayıda projenin aynı anda satışa sunulduğu bir piyasada ‘bölge gelişiyor’ demek yatırım kararı için tek başına yeterli değil. Yatırımcının satın aldığı projenin diğerlerinden hangi özellikleriyle ayrışacağını sorgulaması gerekiyor. Teslim sonrası kira talebi, aidatların seviyesi, projenin konumu ve geliştiricinin daha önce tamamladığı işler burada belirleyici hale geliyor.”
“Ne kadar değerlenir?” kadar “Ne kadar kolay satılır?” sorusu da önemli
Tüfekçi, yeni proje yoğunluğunun bulunduğu bölgelerde likiditenin yatırım kararının önemli başlıklarından biri olduğunu vurguluyor:
“Yeni bir projeden konut satın almak ile birkaç yıl sonra o konutu satmak aynı şey değil. Özellikle çok sayıda yeni projenin bulunduğu bölgelerde ikinci el bir konut, doğrudan geliştiricinin yeni satışlarıyla rekabet etmek durumunda kalabiliyor. Bu nedenle yatırım yapılırken yalnızca ‘Bu ev ne kadar değerlenir?’ sorusunu sormak yerine, ‘İhtiyaç halinde bunu kime, ne kadar sürede ve hangi fiyattan satabilirim?’ sorusunu da sormak daha gerçekçi.”
Kiralanabilirlik ve satılabilirliğin konut yatırımındaki yerini konut yatırımında kiralanabilirlik ve satılabilirlik başlıklı yazımızda da ele almıştık.
KKTC gayrimenkul piyasasında bölgeler nasıl ayrışıyor?
- Girne-Çatalköy: Tüfekçi’ye göre Girne’nin yerleşik yaşam altyapısı, gayrimenkulün hem oturum hem kiralama amacıyla daha geniş bir kullanıcı kitlesine ulaşmasını sağlayabiliyor. Daha yüksek satın alma maliyetine karşılık daha oturmuş bir yaşam ve turizm ekonomisi öne çıkıyor; lokasyon kalitesi ve uzun vadeli likidite önem kazanıyor.
- Gazimağusa: Üniversitelerin oluşturduğu öğrenci nüfusu farklı bir yatırım dinamiği yaratıyor. Küçük ve orta büyüklükteki daireler kira geliri açısından ilgi çekebiliyor; Tüfekçi, buradaki yatırımın yalnızca gelecekteki satış fiyatı üzerinden değil, yıl boyunca sağlanabilecek kira geliri üzerinden de değerlendirilmesi gerektiğini söylüyor.
- Lefkoşa: Turizm odaklı sahil piyasalarından farklı bir yapıya sahip. Çalışan nüfus, öğrenciler ve yerel kiracılar öne çıkıyor; bölgenin kendi kullanıcı ve kiracı profilinin dikkate alınması gerekiyor.
- İskele-Long Beach: Yeni proje, gelişme potansiyeli ve görece erişilebilir satın alma fiyatı öne çıkarken yüksek proje arzının getirdiği stok ve ikinci el rekabeti hesaba katılmalı.
Cazibe kadar riskler de hesaplanmalı
Tüfekçi’ye göre KKTC gayrimenkul piyasası kira geliri, Sterlin bazlı fiyatlama, turizm ve üniversite kaynaklı talep ile bazı bölgelerdeki görece düşük satın alma maliyetleri nedeniyle yatırımcıların ilgisini çekiyor. Ancak piyasanın kendine özgü risklerinin de karara dahil edilmesi gerekiyor:
“KKTC gayrimenkul piyasasını tamamen göz ardı edilmesi gereken bir pazar olarak görmek doğru olmadığı gibi, her projenin aynı yatırım fırsatını sunduğunu düşünmek de doğru değil. Mülkiyet yapısı, mevzuat, proje arzı, kira getirisi, para birimi ve likidite birlikte değerlendirilerek yatırım kararı verilmesi gerekiyor.”
Yeni denklem: Fiyat, getiri, likidite ve hukuki güvenlik
Tüfekçi, yatırımcının bölgesel gelişim hikayesinin yanı sıra projenin niteliğini, geliştiricinin geçmiş performansını, mülkiyet yapısını, kira potansiyelini, işletme giderlerini, para birimini ve ikinci el satış kabiliyetini birlikte değerlendirmesi gerektiğini belirtiyor:
“Bugün KKTC’de yatırım yapmak isteyenler açısından asıl konu yalnızca doğru bölgeyi bulmak değil, doğru projeyi ve doğru yatırım modelini seçmek. Bölgenin gelişiyor olması tek başına yeterli değil; yatırımın hangi talebe hizmet ettiği, kira gelirinin ne olduğu, toplam maliyetinin neye dönüştüğü ve gerektiğinde ne kadar kolay nakde çevrilebileceği birlikte değerlendirilmelidir.”
Sık sorulan sorular
KKTC gayrimenkul yatırımında nelere dikkat edilmeli?
Evren Tüfekçi’ye göre mülkiyet yapısı, mevzuat, proje arzı, kira getirisi, para birimi, aidatlar, geliştiricinin geçmiş işleri ve ikinci el satış kabiliyeti birlikte değerlendirilmeli.
KKTC’de kira geliri için hangi bölge öne çıkıyor?
Üniversitelerin oluşturduğu öğrenci nüfusu nedeniyle Gazimağusa’da küçük ve orta büyüklükteki daireler kira geliri açısından ilgi çekebiliyor.
İskele-Long Beach’te risk ne?
Yüksek proje arzı stok oluşturuyor; ikinci el konutlar geliştiricinin yeni satışlarıyla rekabet etmek zorunda kalabiliyor.
KKTC’de konutlar hangi para birimiyle fiyatlanıyor?
Tüfekçi, piyasada Sterlin bazlı fiyatlamanın yatırımcı ilgisini etkileyen unsurlardan biri olduğunu belirtiyor.
