Yapay zeka ve gayrimenkul arasındaki hız farkı, sektörün önümüzdeki dönemdeki asıl meselesi olabilir. Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Yatırım Notları” yazı dizisinin bu ayki konusunda 20-21 Ekim’de New York’ta düzenlenen küresel gayrimenkul teknolojileri ve inovasyon platformu CREtech’ten gözlemlerini paylaştı. Yaklaşık 3 bin sektör profesyonelini bir araya getiren konferansın ardından Gönden’in vardığı sonuç net: “Teknoloji, gayrimenkulün içinde faaliyet gösterdiği fiziksel ve düzenleyici dünyadan çok daha hızlı ilerliyor.”
Yapay zeka ve gayrimenkul: Sermaye nereye bakıyor?
Yapay zeka ve gayrimenkul ilişkisini yerinde gözlemlemek için Gönden, New York’ta yatırımcılar, fon yöneticileri, teknoloji girişimlerinin kurucuları ve gayrimenkul geliştiricileriyle birebir görüşmeler yaptı. Notlarında öne çıkan sorular şöyle: Sermaye bugün nereye bakıyor? Hangi riskleri almaya hazır? Yapay zeka gerçekten değer yaratıyor mu? Ofis piyasası nereye gidiyor? New York gibi şehirlerde konut geliştirmek neden hala bu kadar zor?
Yapay zeka iş bitiriyor ama veriye ihtiyacı var
Gönden’e göre tartışmada önemli bir değişim var: “Birkaç yıl önce yapay zekanın bize nasıl yardımcı olabileceğini konuşuyorduk. Bugün ise belirli görevleri bizim adımıza nasıl tamamlayabileceğini konuşuyoruz. Yapay zeka yakın gelecekte kira sözleşmelerini okuyup tutarsızlıkları yakalayabilecek, yatırım komitesi raporlarının ilk taslağını hazırlayabilecek, bakım taleplerini yönetebilecek ve yöneticilerin önüne yalnızca insan kararı gerektiren konuları getirecek.”
Gönden’in aktardığına göre McKinsey bu süreci “Bunu anlamama yardım et” aşamasından “Bu işi sonuçlandırmama yardım et” aşamasına geçiş olarak tanımlıyor ve bakım ile tesis yönetimi, kiralama ve sözleşme yenilemeleri, yatırım ve varlık yönetimi ile inşaat ve sermaye harcamalarını yüksek değer potansiyeli taşıyan alanlar arasında gösteriyor. McKinsey’in analizine göre bilgi işlerinde kullanılan yapay zeka dahil otomasyon teknolojileri, dünya genelinde gayrimenkul, inşaat ve geliştirme alanlarında yılda yaklaşık 430 ila 550 milyar dolar ekonomik değer yaratma potansiyeline sahip. Gönden, “Rakam büyük ama bence rakamdan daha önemli olan, bu değerin nasıl yaratılacağı. Çünkü konu çalışanların birkaç işi daha hızlı yapmasından ziyade şirketlerin çalışma biçimlerinin yeniden tasarlanması” diyor.
Sektörün önündeki en önemli riskin veri olduğunu düşünen Gönden, “Bir yatırım analizi sistemi, ancak beslendiği veri kadar iyidir. Kira sözleşmelerindeki veri güncel değilse, kiralama tarafındaki yapay zeka doğru sonuç veremez” diye ekliyor. Gönden’e göre şirketlerin öncelikle şu soruları sorması gerekiyor: Tek ve güvenilir bir veri kaynağımız var mı? Verilerimiz temiz, güncel ve erişilebilir mi? Sistemlerimiz birbiriyle konuşabiliyor mu? Hangi kararları teknolojiye bırakacağız? Bu soruların cevabı net değilse daha fazla yapay zeka kullanmak daha fazla değer yaratmak anlamına gelmeyebilir. Gönden’in yapay zekanın ekonomiye etkilerine dair önceki değerlendirmesini yapay zekanın ekonomiye etkileri yazımızda okuyabilirsiniz.
İlişkiler önemini koruyacak, sermaye seçici olacak
Gönden, gayrimenkulün her zaman bir ilişkiler ve güven sektörü olduğunu, bunun değişmeyeceğini düşünüyor. Ancak yalnızca ilişkilere veya bilgi asimetrisine dayalı iş modellerinin eskisi kadar güçlü olmayabileceğini belirtiyor. Ona göre gelecekte rekabet üstünlüğü özgün veri, sektör tecrübesi, müşteri erişimi, insan muhakemesi ve teknoloji bileşiminden oluşacak.
Yatırımcılarla görüşmelerindeki atmosferi tek kelimeyle “seçici” olarak özetleyen Gönden, “Ne coşkulu ne de karamsar. Artık yalnızca hangi varlık türüne yatırım yapılacağından ziyade hangi şehir, hangi bina, hangi fiyat, hangi borç seviyesi ve hangi çıkış senaryosu soruları aynı anda masada. Bunu sağlıklı bir normalleşme olarak görüyorum” diyor.
Yapay zeka sanal, ihtiyaç duyduğu altyapı değil
New York’ta veri merkezlerinin çok konuşulduğunu aktaran Gönden, “Yapay zekayı çoğunlukla bir yazılım meselesi olarak görüyoruz, oysa arkasında arsa, bina, elektrik kapasitesi ve soğutma gibi son derece fiziksel bir altyapı var. Bu nedenle gayrimenkul, yapay zeka ekonomisini mümkün kılan altyapının da önemli bir parçası. Önümüzdeki yıllarda enerjiye erişimin bazı gayrimenkul yatırımlarında lokasyon kadar belirleyici hale gelmesine şaşırmamak gerekir” değerlendirmesini yapıyor.
Ofise dönüş ve New York’un konut paradoksu
Gönden’e göre ofise dönüş New York’ta çok net hissediliyor; insanlar ofise döndüğünde restoranlar, mağazalar ve yerel işletmeler de canlanıyor. Ancak bu, her ofis binasının kurtulacağı anlamına gelmiyor: İyi konumdaki, verimli ve sürdürülebilir binalarla eski stok arasındaki değer farkı açılıyor. Ofisten konuta dönüşüm ise kağıt üzerinde mantıklı görünse de birçok bina için teknik ve ekonomik açıdan oldukça zor.
Gönden, New York’un en önemli paradoksunun konut olduğunu söylüyor: “Bir yanda ciddi bir konut ihtiyacı var; diğer yanda yeni konut üretmek giderek daha pahalı ve karmaşık. Kiracıların korunması vazgeçilmez; ancak yeni konut üretmek ekonomik olarak mümkün olmazsa sermaye başka şehirlere ya da başka varlık sınıflarına yönelir. Asıl soru şu: Bugünün kiracılarını korurken yarının konutlarının inşa edilmesini nasıl mümkün kılacağız?”
Geleceği teknoloji tek başına inşa etmeyecek
Gönden yazısını şöyle bağlıyor: “Yapay zeka bir yatırım analizini haftalardan günlere indirebilir ama ekonomik olmayan bir projeyi ekonomik hale getiremez. Konuta dönüşüme en uygun binayı saniyeler içinde bulabilir ama olmayan elektrik kapasitesini yaratamaz ya da düzenleyici belirsizliği ortadan kaldıramaz. Gayrimenkulün geleceğini teknoloji tek başına inşa etmeyecek. Kazanan şehirler ve şirketler; teknolojiyi, sermayeyi, doğru düzenlemeleri ve insan muhakemesini aynı denklemde buluşturabilenler olacak.”
Sık sorulan sorular
Yapay zeka gayrimenkulde ne kadar değer yaratabilir?
McKinsey’in analizine göre yapay zeka dahil otomasyon teknolojileri gayrimenkul, inşaat ve geliştirme alanlarında yılda yaklaşık 430-550 milyar dolar değer yaratma potansiyeline sahip.
CREtech nedir?
Gayrimenkul sahiplerini, geliştiricileri, yatırımcıları, girişim sermayesi fonlarını ve teknoloji şirketlerini buluşturan küresel gayrimenkul teknolojileri platformu; bu yıl 20-21 Ekim’de New York’ta düzenlendi.
Gayrimenkulde yapay zekanın önündeki en büyük risk ne?
Tuğra Gönden’e göre en büyük risk veri: Güncel, temiz ve birbiriyle konuşan sistemler olmadan yapay zeka doğru sonuç veremiyor.
Veri merkezleri gayrimenkulü nasıl etkiliyor?
Gönden’e göre yapay zekanın fiziksel altyapısı gayrimenkulü bu ekonominin parçası yapıyor; enerjiye erişim bazı yatırımlarda lokasyon kadar belirleyici olabilir.
