Çatı arası alanlarının bağımsız konut olarak kullanılmasının önünü açan düzenleme, İstanbul’da konut arzından gayrimenkul değerlerine, kentsel dönüşümün finansmanından şehir siluetine kadar birçok alanı etkileyebilir. Mevcut imar planlarındaki kat sayısı artırılmadan ilave konut üretme potansiyeli taşıyan düzenleme, özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul’da yapı stokunun daha verimli kullanılmasını sağlayabilir. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2018’den bu yana gündeme getirdikleri konunun yeniden ele alınmasını sektör açısından sevindirici buluyor.
Çatı arası düzenlemesi ne getiriyor?
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi, İstanbul İmar Yönetmeliği’ne “Çatı Bağımsız Birim” hükmü ekleyen değişikliği oy birliğiyle kabul etti. Buna göre yapım ve güvenlik koşullarını sağlayan çatı alanları, mevcut yapılaşma koşulları ve yükseklik sınırları artırılmadan bağımsız konut olarak kullanılabilecek. Yeni birimlerin deprem, yangın, sığınak ve otopark mevzuatına uygun olması gerekiyor. 2 Ekim’de basına yansıyan habere göre düzenleme onay için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na gönderildi; Bakanlık onayı ve Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından yürürlüğe girecek.
Yönetmeliğin önceki düzenlemesinde çatı araları esas olarak son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı alanlar olarak kullanılabiliyor, ayrı bir konut olarak projelendirilemiyordu. Yeni yaklaşım, uygun koşullarda bu alanların kendi girişine ve bağımsız kullanım özelliklerine sahip konutlara dönüştürülmesini hedefliyor.
Yazıcı: Mevcut binalardaki çatı aralarını da sisteme katma zamanı
Yazıcı, düzenlemenin yalnızca yeni binalar değil, mevcut yapılar açısından da önemli bir potansiyel taşıdığını belirterek şunları söyledi: “Bu konuyu 2018’den bu yana değişmesi gereken bir düzenleme olarak dile getiriyorduk. Sonunda gündeme gelmesi biz gayrimenkul profesyonellerini çok sevindirdi. İstanbul’da arsa maliyetlerinin yüksekliği ve yeni konut üretiminde karşılaşılan alan kısıtları düşünüldüğünde, mevcut yapıların sunduğu potansiyeli değerlendirmek büyük önem taşıyor. Burada yalnızca kullanılabilir metrekarenin artmasından söz etmiyoruz. Uygun koşullarda, aynı bina içerisinde ayrı olarak satılabilecek veya kiralanabilecek yeni bir gayrimenkul ortaya çıkabilecek.”
Dokuz ayda 19 bin yeni konut potansiyeli
Yazıcı’nın paylaştığı hesaplamaya göre İstanbul’da 2025’in ilk dokuz ayında 9 bin 706 binaya yapı ruhsatı verildi ve bu ruhsatlar kapsamında 110 bin 212 daire yer aldı. Ruhsat verilen her binada ortalama iki ilave çatı dairesi oluşturulabileceği varsayımıyla yapılan hesap, yalnızca dokuz aylık dönemde 19 bin 412 ilave bağımsız bölüm potansiyeline işaret ediyor. Bu senaryoda toplam bağımsız bölüm sayısı 129 bin 624’e ulaşırken teorik artış yüzde 17,6 oluyor.
Yazıcı, “Elbette bu rakam, her binada iki yeni konut yapılabileceği anlamına gelmiyor. Parsel büyüklüğü, binanın geometrisi, çatı biçimi ve teknik koşullar, uygulamanın kapsamını belirleyecek. Yeni imar alanları açmadan ve mevcut planlardaki kat sayısını artırmadan, uygun yapıların çatı hacimlerini konut üretimine kazandırmak İstanbul için önemli bir alternatif olabilir” dedi. Konut piyasasındaki güncel tabloyu konut satışlarının ilk dokuz ayda yüzde 7,2 azaldığı haberimizde aktarmıştık.
Kentsel dönüşümün finansmanına katkı
Yazıcı’ya göre düzenleme, kentsel dönüşüm projelerinin ekonomik açıdan uygulanabilirliğine de katkı sağlayabilir: “Kentsel dönüşümde en önemli meselelerden biri, projenin ekonomik olarak uygulanabilir hale gelmesi. Mevcut maliklerin beklentileri ile inşaat maliyetleri arasında denge kurulamaması, bazı binaların yenilenmesini güçleştiriyor. Çatı aralarında oluşturulabilecek ilave bağımsız bölümler, uygun projelerde yükleniciye yeni bir gelir kaynağı sağlayarak finansman dengesine katkıda bulunabilir.”
İstanbul’un çatı silueti değişebilir
Yazıcı’nın aktardığına göre İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinde genel çatı sınırı yüzde 45 eğim ve 5 metre azami mahya yüksekliği olarak tanımlanıyor. Çatı eğimi ve çatı hacminin bağımsız bölüm olarak kullanılabilmesi birlikte değerlendirildiğinde, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu mahallelerde sokakların çatı çizgisi değişebilir. Yazıcı, “İstanbul’un kendine özgü kent dokusunu ve mimari bütünlüğünü korumak da en az yeni konut üretmek kadar önemli. Bu nedenle düzenlemenin yalnızca ilave metrekare ve satış geliri üzerinden değerlendirilmemesi, mimari kalite ve kentsel kimlikle birlikte ele alınması gerekiyor” diyor.
Yapı güvenliği ve yaşam kalitesi korunmalı
Yazıcı, düzenlemenin kalıcı bir kazanıma dönüşmesinin uygulama koşullarına bağlı olduğunu vurguluyor: “Başarının ölçüsü yalnızca kaç yeni daire üretildiği olmamalı. Oluşturulan konutların güvenli, enerji verimli, yeterli gün ışığı alan ve kentin mimari kimliğiyle uyumlu yaşam alanları sunması gerekiyor. Önemli olan, bu potansiyeli yalnızca yeni bir satış alanı olarak değil, İstanbul’un konut ihtiyacına ve yaşam kalitesine katkıda bulunacak bir fırsat olarak ele almak.”
Sık sorulan sorular
Çatı arası bağımsız konut olarak kullanılabilecek mi?
İBB Meclisi’nin oy birliğiyle kabul ettiği değişikliğe göre koşulları sağlayan çatı alanları bağımsız konut olarak kullanılabilecek. Düzenleme Bakanlık onayı ve Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından yürürlüğe girecek.
Bina yüksekliği ya da kat sayısı artacak mı?
Hayır. Düzenleme mevcut yapılaşma koşulları ve yükseklik sınırları artırılmadan uygulanacak.
Çatı arası konutlar için hangi koşullar aranıyor?
Yeni birimlerin deprem, yangın, sığınak ve otopark mevzuatı başta olmak üzere ilgili kurallara uygun olması gerekiyor.
Düzenleme kaç yeni konut sağlayabilir?
Cansel Turgut Yazıcı’nın varsayıma dayalı hesabına göre 2025’in ilk dokuz ayındaki ruhsatlar üzerinden yaklaşık 19 bin 400 ilave bağımsız bölüm potansiyeli var; bu her binada uygulanabileceği anlamına gelmiyor.
Kaynaklar
- İstanbul Büyükşehir Belediyesi
- İBB Meclisi, çatıların bağımsız konut olarak kullanılmasını oy birliğiyle kabul etti
