Konut yatırımında artık yalnızca değer artışı değil, kira getirisi ve amortisman süresi de belirleyici oluyor. Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, konut fiyatlarının birçok ilde enflasyonun gerisinde kaldığına dikkat çekerek yatırımcıların doğru bölge ve fiyat seçimine odaklanması gerektiğini söylüyor. Öğüt’e göre yapay zeka da fiyatlama ve karar süreçlerini dönüştürecek.
Konut fiyatları enflasyonun gerisinde kaldı
Öğüt, 2026’da konutun kendiliğinden değer kazandıran bir yatırım aracı olma özelliğinin zayıfladığını belirtiyor. Endeksa’nın Eylül 2026 verilerine göre illerin yarısında yıllık konut fiyat artışı yüzde 21’in altında kalırken yıllık enflasyon yüzde 29,7 oldu. Enflasyonun üzerinde artış kaydedilen iller Rize ve Kırıkkale ile sınırlı kaldı.
Öğüt, “Konut fiyatlarının nominal olarak yükselmesi, yatırımcının reel anlamda kazanç elde ettiği anlamına gelmiyor. Türkiye’de bir konut ortalama 13 yılda kendini amorti ederken bu süre Muğla’da 18 yıla çıkıyor, Hakkari, Şanlıurfa ve Muş gibi illerde 10 yıla kadar iniyor. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca satış fiyatına değil, kira getirisine ve yatırımın geri dönüş süresine de bakması gerekiyor” dedi.
Benzer bir tespiti konut yatırımında kiralanabilirlik ve satılabilirlik konusunda görüş bildiren sektör temsilcileri de yapıyor: Prim beklentisi tek başına yeterli görülmüyor.
Kira getirisi büyükşehirlerde yüzde 8 seviyesinde
Emlakjet’in paylaştığı verilere göre büyükşehirlerde kira getirisi Ankara’da yüzde 8,8, İstanbul’da yüzde 8,3 seviyesinde gerçekleşti. Kredili satışlar da dikkat çekiyor. TÜİK verilerine göre 2026’nın ilk sekiz ayında toplam konut satışları yüzde 6,8 gerilerken ipotekli satışlar yüzde 27,6 arttı. TÜİK’in eylül verilerini de içeren Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri bültenine göre ilk dokuz ayda toplam satışlar yüzde 7,2 azalırken ipotekli satışlar yüzde 24,7 arttı.
Öğüt, bu değişimin özellikle uzun vadeli borçlanan tüketiciler için doğru fiyat bilgisini daha önemli hale getirdiğini söylüyor: “Konut satın almak, özellikle kredi kullanan tüketiciler açısından yıllarca devam eden bir finansal karar. Alıcının emsal fiyatları, bölge ortalamasını ve kira getirisini bilmesi yalnızca pazarlık gücünü artırmıyor, uzun vadeli finansal kararını da etkiliyor.”
İlan fiyatından veri odaklı karara
Emlakjet ve Endeksa birleşmesiyle kullanıcıların ilanlara erişmenin yanında gayrimenkulleri farklı veriler üzerinden değerlendirebildiği bir platform hedeflediklerini anlatan Öğüt, sektördeki en önemli ihtiyaçlardan birinin ilan fiyatını değerlendirmek olduğunu belirtiyor:
“Bugün kullanıcı bir konutun fiyatını görüyor ancak bunun emsallerine göre pahalı mı, ucuz mu olduğunu, ne kadar kira getirebileceğini ve bulunduğu bölgenin değer potansiyelini ayrı ayrı araştırmak zorunda kalıyor. Yapay zeka sayesinde kullanıcılar bütçelerini ve ihtiyaçlarını tarif ederek kendilerine uygun seçenekleri verilerle birlikte değerlendirebilecek. Bir konutun bölge ortalamasına göre fiyatını, kira getirisini ve amortisman süresini saniyeler içinde görebilmek, karar süreçlerini önemli ölçüde kolaylaştıracak.”
Yapay zeka fiyatlamayı değiştirecek
Öğüt’e göre değerleme ve emsal analizlerinin daha erişilebilir hale gelmesi, alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık sürecini de değiştirecek. Veriye dayalı fiyatlama daha gerçekçi ilan fiyatlarını beraberinde getirebilir. Yapay zekanın emlak danışmanlarının yerini almayacağını, aksine işlerini güçlendireceğini söyleyen Öğüt, değerleme ve piyasa takibi gibi günler süren çalışmaların dakikalara inebileceğini belirtiyor.
Öğüt sözlerini, “Önümüzdeki dönemde gayrimenkulde kazanç, yalnızca değer artışına değil, doğru fiyat ve kira getirisi hesabına dayanacak” diyerek tamamladı.
Kira getirisi hakkında sık sorulan sorular
Kira getirisi nasıl hesaplanır?
Kira getirisi, bir konuttan bir yılda elde edilen toplam kiranın konutun satış fiyatına oranıyla bulunur. Örneğin yıllık kira geliri konut fiyatının yüzde 8’i ise kira getirisi yüzde 8’dir.
Amortisman süresi ne demek?
Amortisman süresi, bir konutun yalnızca kira geliriyle kendi fiyatını kaç yılda geri ödediğini gösterir. Görkem Öğüt’e göre Türkiye ortalaması 13 yıl, Muğla’da 18 yıl.
Büyükşehirlerde kira getirisi ne kadar?
Emlakjet verilerine göre kira getirisi Ankara’da yüzde 8,8, İstanbul’da yüzde 8,3 seviyesinde.
Konut fiyatları enflasyonun üzerinde arttı mı?
Endeksa’nın eylül verilerine göre illerin yarısında yıllık artış yüzde 21’in altında kaldı; yüzde 29,7’lik enflasyonun üzerinde artış görülen iller yalnızca Rize ve Kırıkkale oldu.
