Türkiye’de konut ihtiyacı sürerken yeni konut üretimi finansman, maliyet ve bürokratik süreçlerden kaynaklanan engellerle zorlaşıyor. Üreticinin finansmana erişmekte zorlandığı, alıcının kredi olanaklarına sınırlı ölçüde ulaşabildiği ve inşaat maliyetlerinin yüksek seyrettiği tabloda, konut arzını artıracak bütüncül politikalara ihtiyaç duyuluyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konuta ilginin yeniden canlanması için finansmana erişimin kolaylaştırılması, arsa ve inşaat maliyetlerinin düşürülmesi ve ruhsat süreçlerinin kısaltılması gerektiğini söylüyor.
Konut üretimi için finansman döngüsü kırılmalı
Yazıcı, gayrimenkul sektöründe üretici ve alıcı tarafının birbirinden bağımsız değerlendirilemeyeceğini, inşaat maliyetlerindeki kalıcı artış ve finansmana erişim güçlüğünün konut üretimini zorlaştıran başlıca unsurlar olduğunu belirtiyor. Sermaye kaynaklarının sınırlı, finansman maliyetlerinin yüksek olduğu bir ortamda geliştiriciler ürettikleri konutları satamadıkça yeni projelere başlayamıyor; konut almak isteyenler de kredi olanaklarına erişemediğinde talep sınırlı kalıyor.
Konut üretimi için esnek ve kontrollü kredi modeli
Yazıcı’ya göre konut kredilerinin erişilebilir hale getirilmesi sektöre hareket kazandırabilir; ancak kredi olanaklarının kontrolsüz biçimde genişletilmesi konut fiyatlarını artırabilir. Bu nedenle finansman modelleri, piyasa dengelerini gözeten, kontrollü ve ihtiyaca yönelik bir çerçevede ele alınmalı.
İnşaatın tamamlanma riski güvence altına alınmalı
İnşaatı devam ederken konut satın alanların karşılaştığı risklere de değinen Yazıcı, tüketicinin yalnızca gayrimenkule değil, geliştiricinin projeyi tamamlayabilme riskine de maruz kaldığını söylüyor: “Piyasada güven ortamının güçlendirilmesi için müteahhitlere yönelik garantörlük mekanizmalarının ve sigorta sistemlerinin etkin biçimde devreye alınması gerekiyor. İnşaatın tamamlanmama riskini en aza indirecek modellerin geliştirilmesi hem alıcıların korunmasına hem de proje aşamasındaki satışların artmasına katkı sağlayacaktır.”
Konut üretimi ve vergi politikaları
Yazıcı’ya göre oturmak amacıyla konut alanlarla kiraya vermek üzere yatırım yapanların koşulları farklı; bu iki grubun ihtiyaçlarına uygun vergi modelleri yatırım kararlarını destekleyebilir: “Özellikle belirli bir bedelin altında konut satın alarak bunları kiraya veren şirketlerin farklı teşvik mekanizmalarıyla desteklenmesi uygun fiyatlı konut arzını artırabilecek seçenekler arasında bulunuyor. Kurumsal konut yatırımı firmalarının geliştirilmesi yaklaşımı kiralık konut piyasasına da katkı sağlayacaktır.”
Kiralık konut piyasasında kiracı ve ev sahibinin haklarının birlikte korunması gerektiğini vurgulayan Yazıcı, kira artışları ve tahliye süreçlerine ilişkin düzenlemelerin öngörülebilir, adil ve uluslararası uygulamalarla uyumlu olması gerektiğini söylüyor: “Konut sahibi olamayan ve kirada yaşamak zorunda kalan kişilerin ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için kiralık konut arzının da yeterli olması gerekiyor.”
2026’da inşaat maliyeti metrekare başına 40-45 bin TL
Yazıcı, 2026 yılında konutun özelliklerine ve zemin yapısına göre değişmekle birlikte inşaat maliyetlerinin metrekare başına yaklaşık 40-45 bin TL seviyesinde seyrettiğini belirtiyor: “Bu maliyetlerin üzerine eklenen vergi yükünün de üretim ekonomisi açısından değerlendirilmesi gerekli. İnşaat malzemelerinde KDV indirimi maliyetleri aşağı çekebilecek seçeneklerden biri olacaktır. Konut üretiminin sadece mekansal planlamayla değil ekonomik modellemeyle birlikte değerlendirilmesi gerekli.”
Konut piyasasındaki güncel durgunluk, ikinci el konut satışlarındaki gerilemede de görülüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026 bültenine göre ilk el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519 oldu; ipotekli konut satışları ise 23 bin 397’de kaldı.
Büyük şehirlerde çözüm yalnızca yeni arsa değil
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde artan nüfus yoğunluğu yeni konut ve arsa talebini artırıyor. Yazıcı, kamu kaynaklarıyla yeni arsa arzının desteklenmesinin önemli bir seçenek olduğunu, ancak toprağın sınırlı bir kaynak olması nedeniyle bunun tek başına kalıcı çözüm sunamayacağını söylüyor. Yazıcı’ya göre çatı aralarının kullanıma açılması da aynı bina maliyeti içinde yeni alan yaratacağı için önemli bir avantaj sağlayabilir.
Ekonomik desantralizasyon yeni bir denge yaratabilir
Ekonomik desantralizasyon; ekonomik faaliyetlerin, yatırımların, istihdamın ve karar alma mekanizmalarının yalnızca merkezi bölgelerde yoğunlaşması yerine farklı bölgesel ve yerel merkezlere dağıtılması anlamına geliyor. Yazıcı, “İstihdam olanaklarının ve yatırımların farklı şehirlere yayılması nüfusun daha dengeli dağılmasını destekleyecektir. Büyük şehirlerdeki aşırı nüfus yoğunluğunun oluşturduğu ekonomik baskılar da bu sayede azaltılabilir” diyor.
Kentsel dönüşümde ruhsat süreci 2,5 yılı buluyor
Yeni konut üretimi önündeki bir diğer engel de uzun ruhsat süreçleri. Kentsel dönüşüm projelerinde bürokratik işlemler hem geliştiriciler hem de mülk sahipleri için ek maliyet oluşturuyor. Bir binanın boşaltılması sürecin yalnızca ilk adımı; boşaltmanın ardından yıkım ruhsatının alınması üç-dört ay, yıkımın ardından ruhsat ve proje işlemlerinin tamamlanması ise yaklaşık 10-12 ay sürebiliyor. Tüm aşamalar birlikte değerlendirildiğinde boşaltılan bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılması yaklaşık 2,5 yılı bulabiliyor.
Yazıcı’ya göre kentsel dönüşümde faiz destekli finansman modelleri büyük önem taşıyor: “Konut üretiminde kalıcı bir ivme yakalanabilmesi için finansmana erişimin kolaylaştırılması, arsa ve inşaat maliyetlerini azaltacak düzenlemelerin hayata geçirilmesi, ruhsat süreçlerinin hızlandırılması ve ekonomik faaliyetlerin ülke geneline dengeli biçimde yayılmasının birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşıyor.”
Konut üretimi hakkında sık sorulan sorular
Konut üretimi önündeki en büyük engeller neler?
Cansel Turgut Yazıcı’ya göre finansmana erişim güçlüğü, yüksek arsa ve inşaat maliyetleri ile uzun ruhsat süreçleri konut üretimi önündeki üç büyük engel.
2026’da inşaat maliyeti metrekare başına ne kadar?
Yazıcı’ya göre konutun özelliklerine ve zemin yapısına göre değişmekle birlikte inşaat maliyeti metrekare başına yaklaşık 40-45 bin TL.
Kentsel dönüşümde bir bina ne kadar sürede yenileniyor?
Boşaltma, yıkım ruhsatı, yıkım, ruhsat ve proje işlemleri birlikte değerlendirildiğinde boşaltılan bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılması yaklaşık 2,5 yılı bulabiliyor.
