Sel riski, konut satın alırken çoğu zaman gözden kaçan ama hayati önem taşıyan bir konu. Üsküdar Üniversitesi Acil Durum ve Afet Yönetimi Programı Öğr. Gör. Tuğçe Yılmaz Karan, yalnızca tapu, ruhsat ve iskan belgelerine bakmanın yeterli olmadığını belirterek, “Bir yapının yasal olması, afetler karşısında risksiz olduğu anlamına gelmez” diyor. Karan’a göre dere yataklarının yapılaşmaya açılması, doğal su yollarının kapatılması ve artan betonlaşma sel riskini büyütüyor; ev almadan önce taşkın tehlike haritaları, geçmiş su baskınları ve altyapı koşulları mutlaka araştırılmalı.
Betonlaşma sel riskini artırıyor
Karan, son dönemde yaşanan sel ve taşkınların kent planlamasında suyun doğal hareketinin yeterince dikkate alınmadığını gösterdiğini söylüyor: “Dere yataklarının yapılaşmaya açılması, doğal su yollarının daraltılması veya kapatılması ve yeşil alanların betonlaşması, şiddetli yağışların afete dönüşmesinde önemli rol oynuyor. Normal koşullarda yağmur suyunun bir bölümü toprağa sızarken, beton ve asfalt gibi geçirimsiz yüzeylerin artmasıyla su hızla yüzeysel akışa geçiyor. Artan yüzeysel akış, yağmur suyu altyapısının kapasitesinin aşılmasına ve taşkınlara neden olabiliyor.” İstanbul’da yaşanan son seli İstanbul’da sel kabusu haberimizde aktarmıştık.
Ev almadan önce taşkın haritalarını inceleyin
Karan’a göre öncelikle belediyeden imar durumu belgesi, plan notları ve varsa taşkına ilişkin kurum görüşleri istenmeli: “Devlet Su İşleri (DSİ), büyükşehir belediyeleri ve ilgili su ve kanalizasyon idarelerinin taşkın tehlikesine ilişkin çalışmaları incelenebilir. İstanbul özelinde İSKİ’nin dere koruma alanları ve taşkın sınırlarına ilişkin değerlendirmeleri önemlidir. Eski haritalar, uydu görüntüleri, geçmiş su baskını kayıtları ve mahalle sakinlerinin gözlemleri de yol göstericidir. Ancak bir bölgenin mevcut haritalarda riskli görünmemesi, tamamen güvenli olduğu anlamına gelmez.”
Tapu ve iskan sel güvenliğini garanti etmiyor
Karan, “Tapu mülkiyet durumunu, yapı ruhsatı inşaat için verilen izni, yapı kullanma izin belgesi yani iskan ise yapının kullanımına ilişkin idari uygunluğu gösterir. Ancak bu belgelerin hiçbiri tek başına binanın taşkın açısından güvenli olduğunu garanti etmez. Çünkü taşkın riski yalnızca yapının kendisiyle değil, bulunduğu arazinin özellikleri, drenaj altyapısı ve çevresel koşullarla da ilişkilidir” diyor.
Dereye uzak olmak tek başına yetmiyor
Karan’a göre her dere için geçerli sabit bir güvenli mesafe yok: “Arazinin eğimi, bulunduğu kot, zeminin geçirgenliği, derenin taşıma kapasitesi ve geçmiş taşkın kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. Örneğin dereye uzak ancak düşük kotta bulunan bir yapı, dereye daha yakın fakat yüksek kotta bulunan bir yapıdan daha fazla risk taşıyabilir.” Üzeri kapatılan veya güzergahı değiştirilen eski dere yatakları da risk taşımaya devam ediyor; Karan’ın deyişiyle, “Bir derenin üzerini kapatabilirsiniz, ancak suyun doğal akış ihtiyacını ortadan kaldıramazsınız.”
Bodrum ve kapalı otoparklar hayati risk taşıyor
Karan’a göre bodrum, giriş ve bahçe katları su baskınlarında daha yüksek risk taşıyor: “Bu alanlarda elektrik tesisatının zarar görmesi, kanalizasyon geri tepmesi ve insanların mahsur kalması gibi hayati tehlikeler ortaya çıkabilir. Kapalı otoparklarda ise giriş rampasının eğimi, yol ile bina arasındaki kot farkı, yağmur suyu giderleri ve tahliye pompaları incelenmelidir. Ani su baskınlarında bodrum katlara ve kapalı otoparklara inilmemesi hayati önem taşır.”
Ev almadan önce sel riski için 5 kontrol
Karan, kapora vermeden önce yapılması gereken kontrolleri şöyle sıralıyor:
- Arazinin konumu: Bina eski dere yatağında, taşkın alanında veya su birikmesine elverişli düşük kotlu bir bölgede mi?
- Resmi kayıtlar: Belediyenin imar planları, DSİ verileri ve taşkın tehlike haritalarında risk bulunuyor mu?
- Geçmiş su baskınları: Binada veya çevresinde daha önce su baskını yaşanmış mı? Komşuların ve site yönetiminin bilgisi alınmış mı?
- Altyapı yeterliliği: Yağmur suyu drenajı, bodrum yalıtımı, otopark tahliye sistemi ve kanalizasyon geri tepme önlemleri yeterli mi?
- Teknik değerlendirme: Risk şüphesi varsa taşkın konusunda yetkin bir uzmandan görüş alınmış mı?
Karan’a göre bodrumda su izleri, nem ve küf bulunması ya da bina girişinin yol kotunun altında kalması da uyarı işareti olabiliyor. Riskler teknik değerlendirmeyle kabul edilebilir düzeye indirilemiyorsa satın alma kararı yeniden gözden geçirilmeli. Karan, “Güvenli bir konut yalnızca sağlam bir binadan ibaret değildir; binanın bulunduğu arazinin de güvenli olması gerekir. Bu nedenle konut satın alırken deprem dayanıklılığı kadar sel riskini de sorgulamalıyız” diyor.
Sık sorulan sorular
Evin sel riski taşıyıp taşımadığı nasıl anlaşılır?
Öğr. Gör. Tuğçe Yılmaz Karan’a göre belediyeden imar durumu ve plan notları istenmeli, DSİ ve su idarelerinin taşkın çalışmaları, eski haritalar ve geçmiş su baskını kayıtları incelenmeli.
Tapusu ve iskanı olan ev selden güvenli midir?
Hayır. Bu belgeler mülkiyeti ve idari uygunluğu gösterir; taşkın güvenliğini garanti etmez.
Dereden ne kadar uzak olmak güvenlidir?
Sabit bir güvenli mesafe yok; eğim, kot, zemin ve geçmiş taşkın kayıtları birlikte değerlendirilmeli.
Sel riski en yüksek katlar hangileri?
Bodrum, giriş ve bahçe katları ile kapalı otoparklar.
