1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamayacak. Başvurunun nereye, nasıl yapılacağı, maliyeti ve süresinin ne olacağı ise tam olarak bilinmiyor.
Mal sahibi ve kiracı doğrudan dava açamayacak: Arabuluculuk şartı olacak!
Hızla artan kira bedelleri, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde büyük sorunlara yol açtı. Hürriyet Gazetesi’nden Gülistan Alagöz, yeni düzenlemeyle ilgili tüm detayları Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştu.
1- Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk şartı uygulanacak?
Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi.
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da başvuru yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu diğer adıyla ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların zaman ve değer kayıpları giderilecek.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurul kararlarının iptali gibi davalarda arabuluculuk şart olacak. Yine site veya apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, yönetim planı veya kat malikleri kurul kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar gibi ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsamda. Komşu parseller arasında çıkan birçok anlaşmazlık; kazı hakkı, gürültü, koku gibi birçok ihtilaflarda, dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu olacak.
2- Süreci hangi taraf başlatacak?
Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, ortaklığın giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda yönetimle problem yaşayan bir kat maliki veya apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik veya yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken kişiler.
3- Nereye başvuru yapılacak? Ücreti ne olacak?
Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, eğer o adliyede böyle bir büro kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne başvuru ücreti ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise aksine bir düzenleme taraflar arasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecek. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecek. Taraflar eğer arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecek arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ilişkin bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000×12= 84.000 TL. Burada ilk 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu ücreti olarak değerlendirilecek ve 5040 TL arabuluculuk ücreti ödenecek. Konusu para ile değerlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 şeklinde olacak. Örneğin kat malikleri arasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik arasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.
4- Taraflar nasıl ve kaç kez bir araya gelecek?
Arabuluculuk, başvuru sonrası arabulucunun tarafları davet etmesi ve tarafların arabuluculukla ilgili süreci kabul ettiklerine dair yazılı onay tarihi itibarı ile başlar. Özel kanununda ayrı bir süre öngörülmüyor ise genel arabuluculuk süresi 3 hafta olup en fazla 1 hafta ek süre ile tamamlanmak zorunda. Taraflar arabulucunun daveti ile arabulucunun ofisinde bir araya gelecekler. Görüşme süreci en fazla 4 hafta sürebilecek. Bu süreç içerisinde taraflar eğer görüşmelere devam etmek isterse, birden fazla defa bir araya gelebilirler. Ancak 2 saati aşan görüşmelerde artık taraflar arabulucu ücretini kendileri öder.
5- Görüşmelere kimler katılacak, neler konuşulacak?
Görüşmelere taraflar; kiracı/mal sahibi, kat maliki/yönetici veya dava açılmak istenen diğer kat maliki, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıca bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) kanuni temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir. Arabulucu yönlendirme yapmadan tarafları uzlaştırmaya çalışır. Tarafları bir araya getirecek, uzlaşmalarını sağlamak için kendi aralarında görüşme yapmalarını sağlayacak, ortamın gerilimini düzenleyecek ve düşürecektir. Bu noktada arabulucu kesinlikle bir tarafa dönerek ‘Bu davayı kaybedebilirsiniz dolayısı ile uzlaşmanızda fayda var’ gibi kesin hüküm içeren veya yönlendiren cümleler kurmamalı.
6- Arabuluculuk başarısız olursa ne yapılacak?
Taraflar anlaşamazlarsa ‘uzlaşmazlık tutanağı’ düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgece arabuluculuk bürosuna ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamaz. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.
7- Hali hazırda açılan davalar etkilenecek mi?
1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek bu düzenleme o tarihe kadar açılmış olan tüm davalar ile yine açılacak olan davalarda uygulanmayacak. Açılmış tüm davalar mevcut mahkemelerinde devam edecek. 1 Eylül 2023 ve sonrası itibarıyla açılacak olan yasal düzenleme içeriğinde belirtilen tüm davalarda arabuluculuk zorunlu olacak.
8- Taraflar arabuluculuk işlemini reddedebilecek mi?
Dava şartı olarak arabuluculukta arabuluculuk işlemi başvurusu yapılmadan reddedilemez. Ancak arabulucu tayin edildikten sonra tarafların görüşmeye gelmemesi veya bir tarafın gelip diğer tarafın gelmemesi hallerinde ise bu durum uzlaşmazlık tutanağı şeklinde arabulucu tarafından düzenlenecek.
9- Taraflardan biri görüşmeye katılmazsa yaptırımı ne olacak?
Taraflardan birinin görüşmeye geçerli mazereti olmadan gelmemesi halinde arabulucu uzlaşmazlık tutanağını katılan tarafla birlikte düzenler. Bu durumda dava açılması halinde katılmayan taraf haklı da çıksa haksız da çıksa arabuluculuk faaliyet ücretini ve yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kaldığı gibi, haklı çıkması halinde dahil lehine vekalet ücretine hükmedilemez.
10- Alınan kararlara uyulmaması halinde neler yapılacak?
Uzlaşma sağlanmış ve buna rağmen uzlaşmaya riayet edilmiyorsa, taraflar Arabuluculuk tutanağının kesinleşmesini Sulh Hukuk Mahkemesi’nden sağlatarak kararın icra edilmesini isteyebilirler. Bu kapsamda bu karar, kesinleşme sonrası ilam hükmü (mahkemelerin dava sonunda verdiği karar gibi) niteliğinde olur.
