Türkiye’de son beş yılın konut satış verilerini analiz eden TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertaç Ünal, 2015 yılında konut satışlarındaki düşüklüğün sebebini faiz oranlarında yaşanan artışa ve seçim sürecine bağlıyor. 2016 yılında emlak sektörünü neler bekliyor? Konut satışları aynı ivmede devam eder mi?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertaç Ünal
2010 yılından itibaren kredi için makul faiz oranlarının oluşması ile birlikte hane halkı sayısının nüfus artışından daha hızlı büyüyor olması ve hane halkında ortalama birey sayısının da son 20 yılda düşüş trendinde olması, uzun yıllar yurtdışı deneyimi ile dünyanın önde gelen inşaat deneyimlerine sahip Türk İnşaat firmalarının tecrübesi ve yeni konjonktüre hızlı adaptasyonu, 2007 yılı başında Mortgage Yasası’nın kabulu ile birlikte konut sektörü daralmadan sıyrılıp, ciddi bir gelişim göstermiştir. Bu durum özellikle son yıllarda konut kredisi kullanımını arttırmış, buna bağlı olarak 2015 sonu itibari ile konut satış sayıları en yüksek sayısına ulaşmıştır.
2016 yılı Ocak ayı verileri ise bugün açıklandı. Buna göre geçen yılın aynı ayına göre toplam konut satışları %1,9 düşüş yaşarken, ipotekli konut satışlarında ise %25′ lik bir düşüş görülmüştür. 2015 yılı, Aralık ayında konut satışları yılın en yüksek satış rakamıyla kapanmıştı ancak 2016 yılı ilk ayında aynı rakamlara ulaşılamadığını görüyoruz. Faiz oranları konut sektörünü doğrudan etkileyen bir etken konumunda olmakla beraber 2015 yılı sonunda artış eğilimi gösteren faiz oranları sektördeki satış oranlarını etkilememişti ancak 2016 Ocak itibariyle bu etkinin hissedilebildiğini söyleyebiliriz.
2015 yılında seçim süreci ve faiz artışı gayrimenkul sektöründe tedirginlik yarattı
Konut sektörü geçtiğimiz senelerde olduğu gibi 2015 senesinde de ülke ekonomisinin lokomotifi olarak göründü. 2009 yılında global olarak hissedilen ekonomik kriz, ülkemizde bankacılık sektöründe alınan önlemler sayesinde özellikle konut sektöründe çok hissedilmedi. Seneler bazında bakıldığında 2014 yılına kadar yükselen bir eğilimde olan konut satışları, 2014 yılının başlarında konut kredisi faizlerinin yüksek noktalara ulaşması sebebi ile de düşüş göstermiştir. Ancak 2014 yılı sonunda düşmeye başlayan faiz oranlarının da etkisi ile senenin son bölümlerinde konut satış sayıları yükselerek 2013 senesine göre daha yüksek bir sayı ile kapatmıştır. 2015 yılında siyasi ortamın getirdiği belirsizlikler sektör açısından endişe yaratsa da konut sektörü yine seneyi artış ile kapatmıştır.
Konut sektörünün ekonomide bu denli önemli yer kaplamasının en önemli sebeplerinden bir tanesi de ülkemizde konut alımının sadece barınma ihtiyacını karşılamak için değil, aynı zamanda yatırım amaçlı yapılması ve konutun en çok kullanılan teminat olmasından da kaynaklanmaktadır. Dolayısı ile konut alım satımı sektörde ve ekonomi genelinde oldukça önemli bir paya sahiptir ve bu payı da devam edecektir.
2010 yılından sonra 2011 ve 2012 yıllarında daralma ve duraklama dönemi yaşamıştık. Kredi kullandırımı ile paralel olarak düşüş eğilimine giren konut satışları bu üç yıllık dönemde en düşük sayısına ulaşmış, ancak 2013 ve sonrasında kredi faiz oranlarının da düşmesi ile beraber 2015 yılı sonuna kadar bu grafik sürekli artış eğilimi göstermiştir.
2010 yılından sonra 2011 ve 2012 yıllarında daralma ve duraklama dönemi yaşamıştık. Öyle ki 2010 yılında yaklaşık 32 milyar TL olan konut kredisi hacmi 2011 ve 2012 yıllarında sırasıyla 29.75 milyar TL ve 28.5 milyar TL seviyelerine düştü. 2013 yılı itibari ile hem konut kredisi kullanımında hem de kullanılan konut kredisi miktarında bir önceki senelere göre çok ciddi bir yükseliş kaydedildi. 2013 yılı içerisinde toplam yaklaşık 596.000 kişiye 50 milyar TL konut kredisi kullandırıldı. 2014 yılında ise bu oranlar düşerek 383.000 kişiye 36 milyar TL mertebesine geriledi. 2015 yılı içinde ise satış sayıları her iki seneden daha fazla olmakla birlikte, ipotekli satış sayılarında 2013 yılına göre gerileme olduğu görülmektedir. 2015 yılı içerisinde toplamda 48 milyar TL’lik kredi kullandırımı yapılmıştır. (son üç aylık dönem tahminidir)
Grafik 2 – Türkiye’de yıllık konut kredisi kullandırılan kişi sayısı
2013 yılının 2. Döneminden itibaren keskin bir şekilde düşüş yaşanan kredi kullanımını 2014 yılının 3. Dönemine kadar bu şekilde devam etmekte bu dönemden itibaren de istikrarlı bir şekilde yükselme eğilimi göstermektedir. 2015 yılında ise ikinci dönemin sonuna kadar devam eden yükseliş, üçüncü dönemle beraber yerini düşüşe bırakmıştır. 2015 yılında en yüksek satış sayısı olan 1.289.320 adete ulaşılmasına rağmen, kredi kullandırımının 2013 yılının üzerine çıkamamasıın sebebinin faiz oranlarının yüksekliği ve seçim sürecinin etkisi olduğu yadsınamaz.
Gayrimenkul sektörü son 10 yılda gerek kentsel dönüşümde uygulanan avantajlar gerekse de faiz oranındaki düşüşler sebebi ile ciddi bir yükselme trendine girdi. Özellikle kentsel dönüşüm seferberliğinde uygulanan avantajlar ile bir çok eski bina yerini yeni binalara bırakarak gayrimenkul sektöründe ciddi hareketlere sebep oldu. Türkiye’de toplam yatırımların neredeyse % 50’si inşaat sektöründen kaynaklanıyor, bunun da % 75’i konutla ilgili yatırımlar.
Türkiye genelinde yıllık toplam konut satışına baktığımızda, on yıllık periyotta yaşanan istikrarsızlığın yerini 2013 yılı itibari ile istikrara bıraktığını söyleyebiliriz. 2015 yılında yaşanan seçim sürecinin atlatılması ve kentsel dönüşüm sürecinin de aynı hızla devam etmesi 2016 yılında kredi kullandırımında 2013 yılının da geride bırakılacağını gösteriyor.
3 büyük ilin konut kredileri ve konut satışları ağırlığı giderek azalıyor
2008 ve 2013 yılları arasında ipotekli konut satış oranlarında İstanbul, Ankara ve İzmir illeri tüm Türkiye’nin % 60’ını oluşturuyorken 2013 yılında 3 büyük ilin dağılımdaki payı % 45’e kadar gerilemiş durumdaydı. 2014 ve 2015 yıllarında ise bu oran %41 mertebelerine kadar düşmüş durumda.
Konut satışlarında da benzer bir tabloyu görmek mümkün. Son 3 yılda 3 büyük ilin dışındaki diğer illerdeki toplam konut satışının, tüm Türkiye’deki toplam konut satışına oranı 2010 yılında % 51 iken 2013 yılında % 61’e kadar yükselmiş durumda.
Bütün bu bilgiler ışığında 2015 yılı sonu itibari ile hükümetin kurulmuş olması ile birlikte ekonomi yönetiminin seyri, izlenecek faiz politikası, politik gelişmeler, komşu ükelerimizde yaşanan gelişmeler, yurt dışında ise Amerikan Merkez Bankası FED’in faiz kararları gibi yurtiçi ve yurtdışı gelişmeler oldukça önemli role sahip olacaktır. Buna bağlı olarak da süreç içinde şekillenecek konut kredisi faiz oranları, yabancı alıcının ilgisinin devamlılığı da toplam satış rakamlarına yansıyacaktır.
İlgili yazılar
Türkiye’de satılık konut fiyatları uçtu
Lojistikte ticari gayrimenkul 2016’da umut veriyor
Konut fiyatlarında balon var mı?
