Bir taşınmazın kamu yararı için yetkili bir kurum tarafından alınmasına istimlak deniyor; hukuktaki resmi adı ise kamulaştırma. Yol, okul, baraj ya da hastane gibi bir proje mülkünüzün üzerinden geçiyorsa bu süreçle karşılaşmanız mümkün. Peki istimlak hangi şartlarda yapılabiliyor, bedel nasıl belirleniyor ve mülk sahibinin hangi hakları var?
İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, sürecin hem kamu yararını hem de mülk sahibinin hakkını korumak üzere kurgulandığını hatırlatıyor. Dindi’ye göre mülk sahiplerinin özellikle bedele itiraz ve geri alma haklarını bilmesi gerekiyor.
Hangi şartlarda istimlak yapılabilir?
Bir mülkün kamulaştırılabilmesi için Anayasa’nın 46. maddesinde ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nda belirtilen şartların bir arada bulunması gerekiyor:
- Kamu yararı kararı: Yapılacak proje mutlaka toplum çıkarına hizmet etmeli. Keyfi ya da kişisel kazanç amaçlı projeler için istimlak yapılamaz.
- Yetkili kurum: İşlemi yalnızca devlet, bakanlıklar, belediyeler ve kanunla yetkilendirilmiş kamu tüzel kişileri yapabilir. DSİ ve Karayolları Genel Müdürlüğü bu kurumlara örnek.
- Bedelin ödenmesi: Taşınmaz sahibine ödenecek bedel kural olarak nakden ve peşin ödenir.
Böylece hem kamu yararı gözetiliyor hem de mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi amaçlanıyor.
Adım adım istimlak süreci nasıl ilerliyor?
Halil İbrahim Dindi, bir mülkün kamu adına devralınma sürecini 4 adımda özetliyor:
1. Ödenek ayrılması ve kamu yararı kararı
İlgili kamu kurumu proje için bütçe ayırır ve kamu yararı kararı alır.
2. Kıymet takdiri ve pazarlık
Kurum bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonu, mülkün piyasa değerini (rayiç bedelini) belirler. Ardından mülk sahibiyle uzlaşma yoluyla satın alma, yani pazarlık aşamasına geçilir.
3. Bedel tespiti ve tescil davası
Mülk sahibiyle fiyat konusunda anlaşılamazsa kamu kurumu Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “bedel tespiti ve tescil davası” açar.
4. Mahkeme kararı ve tapu devri
Mahkemenin atadığı bağımsız bilirkişiler mülkün değerini yeniden hesaplar. Belirlenen bedel bankada malik adına bloke edilir. Ardından mahkeme kararıyla tapu doğrudan kamu kurumu adına tescil edilir.
İstimlak bedeline itiraz edilebilir mi?
Evet. Mülk sahibi, kamu kurumunun pazarlık aşamasında teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda değil. Dindi, itiraz hakkını şöyle anlatıyor:
“İstimlak, kamu yararı doğrultusunda, taşınmazların yetkili kamu kurumlarınca kamu adına alınmasıdır. Kamulaştırma bedeli, kural olarak taşınmaz sahibine nakden ve peşin olarak ödenmek zorundadır. Bir diğer konu, istimlak bedeline itiraz edilebilir. Kamu kurumunun pazarlık aşamasında teklif ettiği bedeli, mülk sahibi kabul etmek zorunda değildir. Anlaşma sağlanamadığında, süreç mahkemeye taşınır. Mahkemenin belirlediği bilirkişi raporuna ve çıkan fiyata karşı da yasal süresi içinde üst mahkemelere (İstinaf/Yargıtay) başvurarak bedel artırımı davası açma hakkı mevcuttur.”
Yani mülk sahibinin itiraz yolu iki aşamalı: Önce pazarlıkta teklifi reddetmek, ardından mahkemenin belirlediği bedele karşı üst yargı yoluna başvurmak.
Kamulaştırılan mülk geri alınabilir mi?
Belirli şartlarda evet. Kamulaştırma Kanunu’nda geri alım hakkı da düzenleniyor. Dindi bu hakkı şöyle açıklıyor:
“Eğer, istimlak edilen mülk kamulaştırıldıktan sonra 5 yıl içinde amacı doğrultusunda kullanılmazsa (yani okul yapılacağı söylenip hiçbir şey yapılmazsa), mülk sahibi ödenen bedeli faiziyle geri iade ederek taşınmazını geri isteme (geri alma) hakkına sahip olabilmektedir.”
İstimlak sürecinde mülk sahibinin bilmesi gerekenler
- İstimlak yalnızca kamu yararı kararıyla ve yetkili kurumlarca yapılabilir.
- Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz.
- Anlaşma olmazsa bedeli mahkeme, bilirkişi raporuyla belirler.
- Mahkemenin belirlediği bedele karşı yasal süre içinde üst mahkemeye başvurabilirsiniz.
- Mülk 5 yıl içinde amacına uygun kullanılmazsa geri alma hakkınız doğabilir.
Arsa ya da tarla almadan önce imar durumunu ve olası kamu projelerini araştırmak da bu tür sürprizlerin önüne geçebilir. Bu konuda arsa almak isteyenler için tapu ve imar durumu tavsiyelerimize, hisseli mülkler için de hisseli arsa satın alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular: istimlak ve kamulaştırma
İstimlak ile kamulaştırma aynı şey mi?
Evet. İstimlak, kamulaştırma işleminin halk arasında da yaygın kullanılan eski adıdır.
İstimlak kararını kimler verebilir?
Devlet, bakanlıklar, belediyeler ve DSİ ya da Karayolları Genel Müdürlüğü gibi kanunla yetkilendirilmiş kamu tüzel kişileri.
İstimlak bedeli nasıl ödenir?
Kural olarak nakden ve peşin ödenir. Dava sürecinde ise mahkemenin belirlediği bedel bankada malik adına bloke edilir.
Teklif edilen bedeli kabul etmezsem ne olur?
Kurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bedeli bağımsız bilirkişiler yeniden hesaplar ve bu karara karşı üst mahkemelere başvurulabilir.
İstimlak edilen arsayı geri alabilir miyim?
Mülk kamulaştırıldıktan sonra 5 yıl içinde amacına uygun kullanılmazsa, ödenen bedeli faiziyle iade ederek geri isteme hakkı doğabilir.
Kaynaklar:
- T.C. Anayasası, Madde 46 (Kamulaştırma)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, mevzuat.gov.tr
