Kira tespit davası açmak isteyen ev sahipleri için Yargıtay’ın verdiği bir karar, uzun süreli kira ilişkilerinde yeni bir yol açıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’e göre yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre ve kira bedelinin güncel rayiçlerin gerisinde kalması dikkate alınarak dava açılabiliyor.
Kira tespit davasında 5 yıllık süre nasıl hesaplanıyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebiliyor. Uygulamada bu 5 yıllık sürenin hangi tarihten başlatılacağı tartışma konusu oluyordu.
Kakıcı Şimşek’in aktardığına göre Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesinin kararı, 5 yıllık sürenin hesaplanmasında son yenilenen sözleşmenin tarihinin değil, kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin esas alınabileceğine işaret ediyor. Kakıcı Şimşek, kararın özellikle sözleşme yenilendiği için dava açamayacağını düşünen ev sahipleri açısından önem taşıdığını belirtiyor.
Sözleşmenin yenilenmesi dava hakkını ortadan kaldırmıyor
Sürenin son yenilenme tarihinden başlatılması, ev sahipleri açısından önemli bir engel oluşturabiliyordu. Kakıcı Şimşek, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sözleşmenin yenilenmiş olmasının tek başına kira tespit davası açılmasına engel olmadığını vurguluyor. Buna göre ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren gerekli süre geçmişse ve yenilenen sözleşmedeki kira bedeli güncel emsal ve rayiçlerin belirgin biçimde altında kalıyorsa, somut olayın koşullarına bağlı olarak kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi talep edilebiliyor.
Emsal kira bedeli belirleyici olacak
Kakıcı Şimşek’e göre kararın uygulanmasında iki unsur öne çıkıyor: kira ilişkisinin uzun yıllardır sürmesi ve yenilenen sözleşmedeki bedelin güncel emsal kira değerleriyle uyumlu olmaması. Sözleşmenin eski tarihli olmasının tek başına kira artışı için yeterli olmadığını belirten Kakıcı Şimşek, şöyle konuştu: “Yenilenen sözleşmede belirlenen tutarın emsal kira bedellerine yakın olması durumunda ise kira tespit talebinin kabul edilmesi için gerekli koşullar oluşmayabilir. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor.”
Kira tespit davalarının sayısı artabilir
Kakıcı Şimşek, kararın özellikle kira bedeli uzun süredir güncellenemeyen taşınmazlar için yeni dava süreçlerini gündeme getirebileceğini, sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği için dava açamayacağını düşünen bazı ev sahiplerinin artık hukuki yollara başvurabileceğini söylüyor. Bununla birlikte kararın her yenilenen sözleşme için otomatik olarak kira artışı hakkı doğurmadığının altını çiziyor. Kakıcı Şimşek’e göre kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin niteliği, mevcut kira bedeli ve emsal kira değerleri birlikte değerlendirilmeli.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten bu yana zorunlu. Bu düzenlemenin ayrıntılarını mal sahibi ve kiracının doğrudan dava açamayacağı arabuluculuk şartı haberimizde anlatmıştık.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi istenebilir.
Sözleşme yenilendiyse 5 yıl yeniden mi başlıyor?
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’e göre Yargıtay kararı, sürenin kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinden hesaplanabileceğine işaret ediyor; yenileme tek başına engel değil.
Her eski kiracı için kira artışı istenebilir mi?
Hayır. Yenilenen sözleşmedeki bedel emsal kira bedellerine yakınsa talep kabul edilmeyebilir; her uyuşmazlık kendi koşullarına göre değerlendirilir.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı.
